Tények és tévhitek a bérbeadásról a járvány idején

Kitehetnek az albérletből a járvány miatt? A bérbeadó emelheti egyoldalúan a lakbért? Kell fizetni bérleti díjat, ha fizetés nélküli szabadságra küldenek? Mi van ha elvesztem a munkámat és nem tudok fizetni? 

Ebben az összefoglalóban az Utcajogász összeszedte, hogy hogyan érinti a veszélyhelyzet bevezetése a bérleti jogviszonyt. A bejegyzés az új rendeletek következtében folyamatosan frissül.

FONTOS: a tájékoztató a közzétételének napján (2020. április 2.) hatályos szabályozás alapján készült, és bár igyekszünk követni a változásokat és frissíteni az információkat, a rendeleti kormányzás miatt felgyorsultak az események, ezért mindig érdemes több forrásból tájékozódni. A kiadvány nem minősül jogi tanácsadásnak, a benne foglaltak az Utcajogász csapatának legjobb tudása szerinti jogértelmezését tartalmazzák, amivel a jogszabályok közötti eligazodást szeretnénk segíteni. Konkrét ügyben a tájékoztató végén található elérhetőségek egyikén keressen minket.

Kapcsolódó anyagunk: A végrehajtási eljárás szabályainak változása a koronavírus járvánnyal összefüggésben

Mi nem változott?

A bérleti jogviszonyra vonatkozó fő szabályok nem változtak a járvány miatt. Az alábbiakban, a teljesség igénye nélkül ismertetjük ezeket. 

(1) Továbbra is köteles a bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban a bérbeadó részére megfizetni. A bérbeadó pedig – a bérlő szükségtelen háborítása nélkül – ellenőrizheti a lakás rendeltetésszerű használatát. 

(2) A bérlő  továbbra is bejelentheti a lakcímét a bérbeadó hozzájárulásától függetlenül. A lakcímbejelentés nem jogosítja fel a bérlőt a lakás használatára és nem keletkeztet adófizetési kötelezettséget a bérbeadónak. Ezek nem a lakcímből, hanem a lakás használatának jogcíméből következnek.

(3) Ha a bérbeadó meg akar bizonyosodni a leendő bérlőjének a fizetési képességéről kérhet tőle kauciót, illetve jövedelemigazolást. Viszont nem teheti függővé a bérleti szerződést a leendő bérlő családi állapotától vagy foglalkozásától. Azt megszabhatja, hogy legfeljebb hányan és kik lakhatnak a lakásban bérlőként vagy együttlakóként. 

(4) A bérlő a lakásba más személyt a bérbeadó és ha van, másik bérlőtárs írásbeli hozzájárulásával fogadhat be. Kivéve a kiskorú gyermekét, valamint a befogadott gyermekének az együttlakás ideje alatt született gyermekét (unokáját). 

Az önkormányzati lakásokba házastársát, gyermekét, befogadott gyermekének a gyermekét, valamint szülőjét is befogadhatja a bérlő a bérbeadó és a másik társbérlő írásbeli hozzájárulása nélkül is.

(5) A szerződés megszűnésekor a bérlő köteles a lakást, a lakáshoz tartozó helyiségeket és a lakásberendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadni. Mindazt, amit a bérlő a saját költségén a lakásban felszerelt, az lakás sérelme nélkül leszerelheti és elviheti. Ha nem szeretné elvinni kérheti a bérbeadótól ezen dolgai megtérítését kivéve, ha ezekről ettől eltérően állapodtak meg a szerződésben.

A lakásbérlésről, valamint a lakcím szabályokról a honlapunkon további tájékoztató anyagok vannak.

1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról (12. § (1) (4), 17. §, 21. §), 

A polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló 1992. évi LXVI. törvény (26. §), 

Az egyenlő bánásmódról és az esélyegyenlőség előmozdításáról szóló 2003. évi CXXV. törvény (5. § a) pont, 17/A. §, A) 

Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (6:579. §) 

Mi változott?

1. Változott a kilakoltatási eljárás 

Amikor nincs veszélyhelyzet ezek a szabályok:

Csak önálló bírósági végrehajtó lakoltathat ki bárkit végrehajtható okirat alapján (bírósági határozat vagy közjegyzői okirat). Minden “más” kilakoltatási forma jogszerűtlen.

Nem lehet kilakoltatást foganatosítani november 15. és április 30. között. Ez alól kivételt képeznek az önkényes lakásfoglalók, őket a kilakoltatási moratórium alatt is ki lehet lakoltatni. 

A kilakoltatás menetéről A Város Mindenkié csoporttal közös kiadványunk itt érhető el.

A bírósági végrehajtásról szóló törvény (182/A. §)

Veszélyhelyzet alatt ezek a szabályok változtak:

A veszélyhelyzet végéig az önálló bírósági végrehajtók nem foganatosíthatnak kilakoltatásokat semmilyen esetben sem, tehát akkor sem, ha önkényes lakásfoglalóként 

A kilakoltatási eljárások a veszélyhelyzet megszűnése utáni 15. napon újrakezdődnek. Amennyiben ez az időpont november 15. és április 30. közé – azaz a rendes kilakoltatási moratórium idejére – esik, akkor az adott eljárási határidő április 30-a utáni 15. napon kezdődik újra.

Az élet- és vagyonbiztonságot veszélyeztető tömeges megbetegedést okozó humánjárvány megelőzése, illetve következményeinek elhárítása, a magyar állampolgárok egészségének és életének megóvása érdekében elrendelt veszélyhelyzet során a végrehajtással kapcsolatban teendő intézkedésekről III. 57/2020. (III. 23.) Kormányrendelet (3.§)

A közüzemi tartozások alakulása szolgáltatónként eltér:

Az E.ON egyetlen lakossági ügyfélüknél sem kapcsolja ki tartós számlatartozás miatt az áramot. Ez a moratórium közléstől azonnal életbe lépett és visszavonásig lesz érvényben. Így azonnali hatállyal felfüggesztésre kerültek a tartozás miatti kikapcsolások.

Bővebben: https://www.eon.hu/hu/rolunk/sajtoszoba/sajtokozlemenyek/kikapcsolasi-moratorium.html

Az ELMŰ-ÉMÁSZ is vállalta, hogy egyetlen lakossági ügyfélnél sem kapcsolja ki az áramot tartós számlatartozás miatt.

Bővebben: https://elmuemasz.hu/egyetemes-szolgaltatas/tudnivalok/hasznos-informaciok/rendkivuli-helyzettel-kapcsolatos-tudnivalok-az-ugyintezesrol

Az NKM Nemzeti Közművek is felfüggeszti a kikapcsolásokat a lakossági áram- és földgázszolgáltatás területén a koronavírus miatt kialakult helyzetben. Az intézkedés visszavonásig marad érvényben. A kikapcsolás felfüggesztése nem csak a védendő fogyasztókat érinti, hanem a 60 napon túli számlatartozást felhalmozó lakossági ügyfeleket is. Viszont nem vonatkozik azokra, akik már ki vannak kapcsolva.

Bővebben: https://www.nkmenergia.hu/aram/pages/aloldal.jsp?id=7608738

!!! Az előrefizetős, kártyás mérőórákra – amit jellemzően védendő fogyasztók használnak, ezek a szabályok nem vonatkoznak!!!

Gyakran ismétlődő kérdések 

Ebben a pontban összeszedtük azokat a kérdéseket, amellyel az elmúlt hetekben leginkább megkeresték az Utcajogász Egyesületet. 

Emelheti-e a Bérbeadó a lakbért egyoldalúan? Hivatkozhat-e a járványra mint bérleti díj emelési okra? 

Főszabály szerint nem emelheti. A lakásbérleti szerződésekre továbbra is a szerződések általános szabályai érvényesek. Tehát a szerződést és ezzel együtt a lakbért módosítani csak a bérbeadó és a bérlő közös megegyezésével lehet. 

Ez alól kivételt jelent:

  1. ha a szerződésben az egyoldalú módosítás lehetősége megengedett, akkor ennek megfelelően lehet módosítani a szerződést és így a lakbért is, vagy
  2. ha a bérlő jogcím nélküli használóvá válik, tehát például a határozott időre kötött lakásbérleti szerződés lejárt, és nem hosszabbították meg a szerződést. Ebben az esetben a lakásban maradó bérlőnek használati díjat kell fizetnie, amit a jogcím nélkülivé válás kezdetétől számított két hónap elteltével a bérbeadó megemelhet.

A járvány miatti veszélyhelyzet nem alapja a bérleti díj emelésének, sem  csökkentésének. Természetesen lehetőség van arra is, hogy a bérleti díjat csökkentsék vagy elengedjék, de csak akkor ha ebben meg tud állapodni a bérlő és a bérbeadó.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (6:191.§), A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (20.§ (1), (2))

Felmondhatja-e a bérleti szerződést valamelyik fél a járványra hivatkozva? 

Közös megegyezéssel a felek bármikor megszüntethetik a lakásbérleti szerződést. Az egyoldalú felmondáshoz viszont mindenekelőtt azt kell megállapítani, hogy a szerződés határozatlan vagy határozott időre jött-e létre. 

Határozatlan időre kötött szerződés esetén a szerződést bármelyik fél a szerződésben foglaltak alapján felmondhatja, megfelelő felmondási idő kitűzésével. Ha a szerződés külön nem rendelkezik róla,  akkor a hónap 15. napjáig a következő hónap végére bármelyik fél felmondhatja. Az adott hónap 15. napját követően már csak a felmondás közlését követő második hónap végére mondható fel a szerződés. (Példa: ha április 3-án felmondják a bérleti szerződést, akkor a felmondás május 31-re szól,  ha április 16-án mondják fel a szerződést, akkor a felmondás június 30-ra szól. )

Határozott időre szóló szerződést idő előtt a bérbeadó továbbra is csak a bérlő szerződésszegésére hivatkozva mondhatja fel, vagy abban az esetben, ha a szerződésben ennek lehetőségét kikötötték. Szerződésszegésnek minősül például, ha a bérlő nem fizeti a lakbért, az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít, vagy ha a lakást illetve a közös tereket nem rendeltetésszerűen vagy szerződésszerűen használja. Azaz ilyen lehet, ha például szándékosan megrongálja valaki a lakást.

A járvány nem minősül külön felmondási oknak. 

Amennyiben a határozott idejű bérleti jogviszonyt valamelyik fél idő előtt kívánja megszüntetni, arra a szerződésben meghatározott szabályok irányadóak. Ha a bérlő mondja fel így a bérleti szerződést, a bérbeadó a kaució visszatartásával élhet, azonban csak akkor, ha ezt a szerződésben kikötötték.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény  (6:347.§, 6:348.§) 

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (23.§ (2))

Szüneteltetheti-e a bérlő a bérletet, ha nem tud a bérleményben lakni a járvány miatt (lakásokra vonatkozó rendelkezések)? 

A jogszabályok nem tartalmaznak a bérleti jogviszony szüneteltetésével kapcsolatos rendelkezéseket, így itt is az az irányadó, hogy a bérleti szerződésben miben egyezett meg a bérlő és a bérbeadó. 

Közös megegyezéssel (az 1. ponthoz hasonlóan) a bérleti szerződés bármikor módosítható. Így a felek megegyezhetnek, hogy mi legyen a lakással, ha a bérlő esetleg a járvány miatt nem tud a lakásban tartózkodni. 

Az önkormányzati tulajdonú lakások kivételt képezhetnek, mert az önkormányzat feltételül szabhatja, hogy a bérlő életvitelszerűen a lakásban lakjon. Ebben az esetben, ha bérlő a most kialakult helyzet miatt nem tud az önkormányzati lakásban lakni, érdemes felvennie a kapcsolatot az önkormányzattal és tájékozódni a lehetséges következményekről.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény  (6:191.§), A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (3.§ (2))

Szüneteltetheti-e a bérlő a bérletet, ha nem tudja a bérleményt használni (nem lakás célú helyiségekre vonatkozó rendelkezések – iroda, üzlet, raktár stb.) 

 A nem lakás céljára szolgáló helyiség bérleti jogának szünetelésére is a bérlő és bérbeadó megállapodása az irányadó. Az önkormányzati tulajdonú helyiségek bérbeadásának feltételeit a helyi önkormányzat rendelete tartalmazza, így érdemes azt is figyelembe venni. Emellett a felek ebben az esetben is bármikor módosíthatják közös megegyezzéssel a bérleti szerződést, és rendelkezhetnek a bérleti jogviszony szüneteltetéséről.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (6:191.§) A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (36.§ (2), 37.§)

Mit tehet a bérbeadó a megváltozott szabályok szerint, ha a bérlő nem fizeti a lakbért?

A veszélyhelyzet elrendelése óta hozott kormányrendeletek nem tartalmaznak erre vonatkozó szabályokat, így továbbra is a Lakástv. 25. §-ban rögzített feltételek szerint van lehetősége a bérbeadónak a lakásbérleti szerződés felmondására abban az esetben, ha bérlő nem tesz eleget a lakbér fizetési kötelezettségének. A bérlő a bérleti szerződés megszűnését követően is köteles lakáshasználati díj fizetésére, amennyiben nem adja a bérbeadó birtokába az ingatlant.

Mit lehet tenni, ha a bérbeadó felszólítja a bérlőt, hogy költözzön ki a lakásból, pedig nincs lakbértartozása és egyéb rendkívüli felmondási ok sem áll fenn? 

Tájékoztatni kell a bérbeadót, hogy a lakás elhagyására továbbra is az általános szabályokban rögzített keretek között kerülhet sor. Ennek megfelelően a bérbeadó írásban, a szerződés időtartamára (határozott vagy határozatlan) tekintettel rögzített törvényi határidők szerint, a törvényben, illetve a felek közötti szerződésben meghatározott okokból szüntetheti meg a lakásbérleti szerződést. A lakás elhagyására ezt követően szólíthatja fel a bérlőt.

Kijárási korlátozás: nem vagyok bejelentve a bérleménybe, ahol ténylegesen lakom ….most mi lesz?

A kijárás korlátozásával kapcsolatos kormányrendelet több kérdést vet fel, mint amit megválaszol, ezekről itt írtunk hosszabban. Az Utcajogász Egyesület több problémát is lát ennek a rendeletnek a betarthatóságával kapcsolatban, így még csak sejtésünk sincs, hogy az a gyakorlatban hogy fog működni, erre a következő napok fognak választ adni. 

Mindenesetre azt tanácsoljuk azoknak, akik nem a bejelentett lakcímükön vagy tartózkodási helyükön laknak ténylegesen, hogy az érvényes bérleti szerződésük másolatát tartsák maguknál ha kimennek az utcára, hogy egy esetleges ellenőrzésnél igazolni tudják, hogy a környéken laknak.

A kijárási korlátozásról szóló 71/2020. (III. 27.) Kormányrendelet 

El szeretnék költözni. A költözéssel megszegem a kijárási korlátozást?

Nem. Az erről szóló kormányrendelet értelmében el lehet hagyni a lakást személyes ügyintézést igénylő helyzetek esetén, amibe úgy véljük a költözés is beletartozik.

A kijárási korlátozásról szóló 71/2020. (III. 27.) Kormányrendelet (4.§ (1) bekezdés r) pont)

Az Utcajogász Egyesület hajléktalan és lakhatási szegénységben élő embereknek nyújt ingyenes jogi segítséget. Amennyiben a járványhelyzet miatt bizonytalanná válik a lakhatásod vagy más jogi visszaélést tapasztalsz, keress minket:

  1. E-mailben az utcajogasz@gmail.com címen vagy 
  2. Telefonon hétköznaponként 17 és 20 óra között a +36 20 282 3616 számon vagy
  3. Pénteken a Facebook messengeren 15.00-17.00 között:  https://www.facebook.com/utcajogasz/

Fotó: F. Muhammad // Pixabay