Vélemény az állami és önkormányzati lakások elidegenítésére vonatkozó törvényjavaslatról

Közzétéve:
Kategóriák: Lakhatáshoz való jog

(A jogi álláspontunk pdf verzióban itt érhető el, rövid összefoglalónk pedig itt.)

1. A törvényjavaslat tartalmának rövid összefoglalása

2021. május 11-én a Fidesz képviselője benyújtotta az Országgyűléshez a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény), valamint a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény (Nvtv.)  módosításáról szóló T/16223. számú törvényjavaslatot.

A Böröcz László országgyűlési képviselő által benyújtott jelenlegi javaslat lényege, hogy a helyi önkormányzat és az állam tulajdonában lévő lakásokra vételi jog illeti meg a bérlőt, a bérlőtársakat egyenlő arányban, a társbérlőt az általa használt lakóterület arányában, valamint mindezek hozzájárulásával egyenes ági rokonaikat, örökbefogadott gyermeküket.

1. 1. A vételi jog gyakorlására jogosultak

A vételi jog feltétele, hogy a bérleti jogviszony legalább 2020. december 31. napjától fennálljon.

A törvényjavaslat szerint a vételi jog gyakorlása alól kivételt képeznek:

  • olyan önkormányzati lakások, amelyeket az önkormányzat 2021. január 1-jét megelőzően átalakításra, korszerűsítésre, felújításra, bontásra jelölt ki, vagy rehabilitációra kijelölt területen van,
  • a bérlőkijelölési, bérlőkiválasztási joggal érintett lakások,
  • a jogszabály alapján szolgálati vagy vállalati bérlakások, vagy feltétel bekövetkezéséig bérbeadott lakások,
  • elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt lakások,
  • nyugdíjasházi és garzonházi lakások,
  • műteremlakások, szobabérlők házában lévő lakrészek,
  • a törvény hatálybalépését követően bérbe vett, elsősorban szociális alapon történő bérbeadás céljából épített, felújított lakások.

A műemléképületben lévő lakások megvásárlása esetében szükséges a műemléki hatóság hozzájárulása is.

A fenti rendelkezések alapján – felsorolt esetek kivételével – megvásárolhatják a bérlők az általuk bérelt lakást, függetlenül attól, hogy

  • arra 2020. december 31-ét megelőzően pontosan mikor létesítettek bérleti jogviszonyt. (A jelenlegi javaslat szerint olyan lakások is megvehetők, amelyek a 90-es évek nagy lakásprivatizációja során még nem is léteztek, vagy nem voltak önkormányzati/állami tulajdonban, vagy a jelenlegi bérlő akkor nem volt bérlő, vagy a jelenlegi bérlő felmenője/jogelődje sem volt bérlő.)
  • a lakásra jelenleg határozott vagy határozatlan idejű bérleti szerződés áll fenn. (A javaslat értelmében olyan lakások is megvehetők, amelyekre csak néhány hónapos vagy éves határozott idejű szerződést kötöttek.)
  • hogyan, milyen jogcímen jutottak a bérlakáshoz (pl. korábbi bérlő után jogutódlással, lakáscsere útján, pályázati úton felújítási kötelezettséggel vagy anélkül, másik bérlemény leadásával, egyedi döntés alapján, méltányosságból szociális rászorultságra tekintettel, stb.).

A törvényjavaslat szerint nem vehetik meg ugyanakkor a lakást azok, akik

  • 2021. január 1-je után kötöttek lakásbérleti szerződést a törvény hatálybalépésének napjáig, vagy
  • a törvény hatálybalépését követően szociális alapon bérelnek lakást.

1. 2. A vételár összege

A lakások elidegenítése rendkívül kedvező áron történik: a forgalmi érték 30 %-át kell kifizetni vételárként, ami a bérleti jogviszony hosszától függően évente 1 százalékponttal alacsonyabb, de legalább a vételár 15 %-a. Az egyösszegű kifizetés további kedvezménnyel jár: a kedvezményes vételár 70 %-át kell csak teljesíteni.

A törvényjavaslat indokolása szerint “a módosítás által bevezetendő új szabályok megteremtik annak a lehetőségét, hogy azok is saját tulajdonú lakáshoz juthassanak, akiknek arra egyébként nem lenne lehetőségük, tekintettel a lakáspiacon az utóbbi években bekövetkezett rendkívüli áremelkedésre is”. Arra azonban a javaslat nem tartalmaz rendelkezéseket, hogy ne lehessen visszaélni a javaslat adta lehetőségekkel és épp a fent említett csoport lakhatását lehetetleníteni el, ha elidegenítésre kerül a lakás, amely a számukra otthont ad, de aminek a fenntartása jelentős nehézséget jelent. 

2. Alkotmányossági kérdések 

2. 1. A lakásprivatizáció az Alkotmánybíróság előtt

1993. július 30-án hirdették ki a Lakástörvényt, melynek rendelkezései 1994. január 1-jén léptek hatályba. Az elfogadott jogszabályt vizsgáló Alkotmánybíróság a 64/1993. (XII. 22.) AB határozatával azonban kimondta, hogy a kihirdetett törvény egyes rendelkezései által alapított vételi jog alkotmányellenes, ezért megsemmisítette azokat. A megsemmisített szakaszok jelentős mértékben azonosak azokkal, amelyeket a most benyújtott törvényjavaslat tartalmaz.

A legfontosabb eltérések:

  • 1993-ban csak a határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásokra vonatkozott a vételi jog. Jelen törvényjavaslat ezt a szempontot mellőzi;
  • a korábbi vételi jog nem terjedt ki az önkormányzatok szinte teljes lakásvagyonára, kizárólag azokra, amelyek az állami lakásvagyon ingyenes átadása útján kerültek önkormányzati tulajdonba, azaz a törvény hatályba lépése után létesített vagy vásárolt lakásokra nem. Jelen törvényjavaslat nem tesz ez alapján különbséget a lakások között, tehát olyan önkormányzati lakásokat is kötelező lesz alacsony áron a bérlőnek eladni, amelyeket az önkormányzat a saját vagyonából, forrásaiból létesített vagy vásárolt;
  • a korábbi szabályok alapján a műemlék lakásokra nem volt vételi jog, a jelenlegi javaslat azonban ezt lehetővé teszi azzal, hogy a műemléki hatóság hozzájárulását írja elő a megvásárláshoz. Mivel az hozzájárulás iránti kérelem elbírálásának szempontjai nem ismertek, a törvényjavaslat szövege önkényes döntésekre ad lehetőséget. Világos szempontok meghatározása hiányában a műemléki hatóság egyes esetekben megtagadhatja a hozzájárulást, míg más hasonló esetekben nem;
  • a megsemmisített törvényi szabályozás a vételár maximumát a forgalmi érték (ráfordításokkal csökkentett összegének) 50%-ában határozta meg, a törvényjavaslat pedig 15-30%-os vételárat ír elő;
  • az egyösszegű fizetésre a régi törvényszöveg csak irányelveket határozott meg, a javaslat pedig meghatározza a kedvezmény kötelező mértékét is (mínusz 30%);
  • az 1993-as szabályozás a vételi jog határidejét 5 évben határozta meg, a törvényjavaslat által alapított vételi jog viszont korlátlan ideig áll fenn. (Annak lezárásához a törvény újabb módosítása, esetleg hatályon kívül helyezése szükséges, így viszont nem látható előre sem a jogosultak, sem az elidegenítésre kötelezett tulajdonos önkormányzatok számára, hogy a lehetőség meddig áll fenn.)  

Az Alkotmánybíróság döntésének indokolása szerint az önkormányzatok tulajdonjogának vételi joggal történő megterhelése 1993-ban azokban az esetekben lett volna esetleg elfogadható, ahol a lakások tulajdonjogát az önkormányzatok az akkor hatályban lévő 1990. évi LXV. törvény (Ötv.), valamint az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzati tulajdonba adásáról szóló 1991. évi XXXIII. törvény (Vátv.) alapján, ingyenesen szerezték meg. 

Az Ötv. alapján ugyanis a törvény erejénél fogva önkormányzati tulajdonba kerültek azok az állami tulajdonban lévő lakások, amelyeket a tanácsok és ezek ingatlankezelő szervei kezeltek. A Vátv. rendelkezett arról, hogy az önkormányzatok tulajdonába kerülő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek elosztására, bérletére, bérére és elidegenítésére vonatkozó szabályokat külön törvény határozza meg. Ez a külön törvény a mai napig hatályban lévő Lakástörvény. A rendszerváltást követően a lakásokat tehát azzal a “teherrel” szerezték meg az önkormányzatok, hogy azok hasznosítása során törvényi korlátozásokkal kell számolniuk.

Az Alkotmánybíróság indokolása szerint:

“A lakások törvényen alapuló vételi joga és tulajdonvédelme az Lt.-ben a vételi jog időtartamának jelentős megrövidítésével és az értékgarancia érvényesítésével alkotmányosan összhangba hozhatók.

a) A törvényhozó viszonylag nagy szabadsággal szabályozhatja a lakásgazdálkodással összefüggő kérdéseket. A lakáspolitika megállapítása, a lakáshoz jutás, a lakásbérlet feltételeinek megállapítása a jogalkotó kötelessége és hatásköre. Alapvető szociális kérdés a lakástulajdon és lakásbérlet feltételeinek szabályozása is. Ennek során tekintetbe veendő, hogy a bérlő számára a bérlakás lényegében ugyanazt a funkciót látja el, mint a lakástulajdon; s ennek megfelelően a bérlőnek a bérlet biztos és tartós fennállásához fűződő érdeke adott esetben alkotmányos tulajdonvédelemben részesülő vagyoni jognak minősülhet. Az állami lakáspolitikára tartozik, hogy a lakáskérdés megoldását milyen arányban építi a magántulajdonban álló lakásokra, illetve a köztulajdonban álló bérlakásokra. Ennek az aránynak a megváltoztatása is rá tartozik. A lakásbérleti jog tulajdonjoggá való változtatása esetén azonban a korábbi tulajdonos tulajdonvédelmét is érvényesíteni kell, s csakis a konkrét helyzet körülményei dönthetik el ennek alkotmányos lehetőségét. […]

b) A lakások biztosításával kapcsolatos feladatoknak az a része, amelyet korábban az állami bérlakásrendszerrel oldottak meg, ezeknek a lakásoknak önkormányzati tulajdonba adásával az önkormányzatokhoz került, míg a lakáspolitika továbbra is kormányzati és törvényhozói hatáskörben maradt. A lakás különleges helyet foglal el az önkormányzat vagyontárgyai között funkciója alapján, mert a helyi önkormányzat területén élő emberek legelemibb életfeltételének, a hajléknak a biztosítását szolgálja. Az állampolgárok megfelelő lakhatási lehetősége érdekében erőteljesebben korlátozhatja a törvényhozás az önkormányzat tulajdonosi szabadságát, mint más vagyontárgyak esetében.

Ennek megfelelően az Lt. esetében további szempontok indokolják a korlátozás szükségességét. A helyi önkormányzatok közszolgáltatási feladatokat látnak el, ezek keretében az Ötv. 8. § (1) bekezdése a lakásgazdálkodást kifejezetten ilyen feladatként írja elő. Az Lt. tehát az Alkotmány 44/A. §-a szerinti önkormányzati alapjogok szempontjából olyan törvény, amely mind a tulajdoni, mind a rendeletalkotási szabadságnak kerete, azaz korlátja is. Az Lt. előírása az önkormányzatokra nem egyszerűen csak mint tulajdonosokra, hanem egyúttal mint alkotmányos közhatalmi szervekre is vonatkoznak, amelyek számára az Lt. kötelező feladatkört és hatáskört létesít.

c) A lakásrendszer piaci alapokra helyezése, a lakásvagyon privatizációja a gazdasági rendszerváltás része. Az állami tulajdonban álló házingatlanok elidegenítése már 1969-ben megindult a 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet hatálybalépésével. Ez a folyamat az utóbbi években erőteljesen felgyorsult, és a lakosság körében kialakult az a várakozás, hogy a lakások eladása az új Lt. életbelépésével folytatódik. A lakásvagyont az önkormányzatoknak átadó törvényből is egyértelmű volt, hogy az állam az elidegenítést folytatni kívánja, s hogy a törvény szándéka szerint e politikáját a tulajdonosváltozás nem változtathatja meg.

d) A lakástulajdon tárgyát, funkcióját és az átadás körülményeit is mérlegelő fenti meggondolások és – mindezek előtt – az elidegenítés szabályozásának a Vátv. 2. § (7) bekezdésében írott, és a (9) bekezdésben a hatályos szabályok módosítása lehetőségével mintegy megerősített fenntartása együttesen azt alapozzák meg, hogy a vételi jog alapításával a törvényhozó nem lépte túl azt az ésszerű határt, amelyen belül a tulajdonkorlátozás közérdekből való szükségességéről dönthet.

Az Alkotmánybíróság ismételten felhívja azonban a figyelmet arra, hogy az újraszabályozás során különböztetni kell azok között a lakások között, amelyek az Ötv., illetve, amelyek a Vátv. alapján szálltak át az önkormányzatokra. A fenti érvelés kizárólag azokra a lakásokra érvényes, amelyek tulajdonjogát a Vátv. alapján, és az abban meghatározott teherrel szerezték meg az önkormányzatok. […]

Ha tehát az önkormányzatok tulajdonosi jogainak korlátozása a vételi joggal a lakástulajdon vonatkozásában alkotmányosan megengedhető is, részleteiben vizsgálandó, hogy a korlátozás megfelel-e az arányosság követelményeinek.

a) A vételi jog önmagában súlyos teher. Ha a jogosult nem is él a vételi jogával, ez a jog a lakásra elidegenítési tilalmat jelent. Az a bizonytalanság, hogy a bérlők öt évig évente jelenthetik be vételi szándékukat, rendkívül megnehezíti az önkormányzat számára a lakásgazdálkodást. Ha a jogosult él vételi jogával, az önkormányzat elveszíti a lakás tulajdonjogát. A vételi jog tehát a tulajdon olyan korlátozása, mely eshetőlegesen a tulajdonjog megszűnéséhez vezet. E teher súlya miatt az Lt. által megnyitott ötéves határidő aránytalanul hosszú. Ez az egyik oka az Lt.-ben szabályozott vételi jog alkotmányellenességének.

b) Mivel a vételi jog, gyakorlása esetén, a tulajdon elvesztésével jár, a közérdek és tulajdonelvonás arányossága megköveteli a kártalanítást. A vételi jog csakis az értékgarancia érvényesítése mellett lehet alkotmányos. Ezért az Lt. szerinti kártalanításnak közel kell állnia a klasszikus kisajátításhoz alkotmányosan megkövetelt teljes kártalanításhoz; azzal, hogy az egyéb feltételeket, így az azonnaliságot az ügy természetének megfelelően szabályozzák. Az önkormányzatnak a vételi jog folytán elvesztett lakásokért olyan ellenszolgáltatást illetve kártalanítást kell kapnia, hogy vagyonában az az érték megmaradjon, amelyet a Vátv.-vel neki átadott lakások képviseltek.

Az értékgarancia nyújtásának módját a törvényhozás alakítja ki. Ennek során figyelemmel kell lenni az Lt. összes rendelkezésére. Természetesen nem követelmény az, hogy az összes terhet a bérlők viseljék. Lehetséges a hatályos rendelkezések minden olyan változata és kiegészítése, amely kielégíti azt az alkotmányossági feltételt, hogy az értékgarancia hiánytalanul érvényesüljön.”

Vörös Imre alkotmánybíró párhuzamos indokolása (amelyhez Szabó András alkotmánybíró is csatlakozott):

“Az önkormányzatok tulajdonában álló lakások bérlői számára biztosított törvényen alapuló vételi jog még akkor sem válik alkotmányos kisajátítássá, ha teljes kártalanítás mellett történik, mert a bérlők kedvezményezése esetében hiányzik a közérdek, mint feltétel. A lakásgazdálkodás nem ilyen indok, mert az önkormányzati lakásállománynak a bérlők tulajdonába adása éppenhogy végképp lehetetlenné tesz bármiféle állami lakáspolitikát, lakásgazdálkodást. Ettől eltekintve sincs lehetőség arra, hogy az állam más tulajdonának rovására alkotmányos korlátozás nélkül lakáspolitikát (vagy bármely más gazdaság- vagy társadalompolitikát) folytasson. Ha e politikák a tulajdon elvonásával járnak, akkor ez csak a kisajátítás keretei között lehetséges. Az Lt.-beli törvényen alapuló vételi jog intézményének – akár az egyébként is a kisajátítás fogalomkörébe tartozó értékgaranciával – alkotmányoskénti elfogadása kijátssza mind a tulajdonhoz való jog, mind a kisajátítás által előírt szigorú alkotmányos biztosítékokat azáltal, hogy e vételi jognak sem a tulajdonhoz való jog, sem a kisajátítás feltételeit nem kell már teljesítenie.”

Az alkotmánybírósági döntést követően 1994. március 31-étől voltak hatályosak a Lakástörvény elidegenítésre vonatkozó rendelkezései. Az AB döntésének megfelelően a vételi jog csak egy évig volt érvényben, kizárólag az államtól ingyenesen szerzett, a Vátv. alapján átadott lakásokra vonatkozott. Az új szabályozás nem szabta meg a vételár felső határát, csak az alapelveket rögzítette és önkormányzati rendeletre utalta a részletes szabályozást.

2. 2. A lakásprivatizáció utóélete 

Az 1994. március 31-éig fennállt lehetőséget 1995. november 30-áig meghosszabbította egy törvénymódosítás. A vételi jogra vonatkozó 45-48. §-ok 2006. március 31. óta hatálytalanok. Megmaradt viszont az elővásárlási jog lehetősége.

A Lakástörvényt átfogóan módosító 2005. évi CXXXII. törvény indokolása szerint:

“A törvény az önkormányzati lakásokra 1995. november 30-ig fennállt vételi jog megszűnésére tekintettel, a törvény vételi jogra vonatkozó rendelkezéseit elhagyja, egyértelművé téve ezáltal, hogy a volt állami (tanácsi) bérlakások bérlőit ma már ugyanúgy csak az e törvény szerinti elővásárlás joga illeti meg, mint az állami lakások bérlőit. A vételi jog fennállása kérdésében megindult és még nem befejezett bírósági eljárásokban a megindításkor hatályos jogszabályi rendelkezések alkalmazására a törvény szerinti új átmeneti rendelkezések adnak jogi garanciát.”

3. A törvényjavaslat megítélése a hatályos alaptörvényi rendelkezések fényében

3. 1. A tulajdonhoz való jog

Az Alaptörvény az Alkotmánnyal azonos módon védi a tulajdonhoz való jogot. Az Alkotmány 13. § (1) bekezdése szerint a Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot. Az Alaptörvény XIII. cikk (1) bekezdése szerint pedig mindenkinek joga van a tulajdonhoz és az örökléshez. A tulajdon társadalmi felelősséggel jár. 

Az önkormányzatok vagyonára vonatkozó korábbi és jelenlegi alkotmányos rendelkezések:

Alkotmány
44/A. § (1) A helyi képviselőtestület (…) b) gyakorolja az önkormányzati tulajdon tekintetében a tulajdonost megillető jogokat.

Alaptörvény
32. cikk 
(1) A helyi önkormányzat a helyi közügyek intézése körében törvény keretei között (…) e) gyakorolja az önkormányzati tulajdon tekintetében a tulajdonost megillető jogokat. 
(6) A helyi önkormányzatok tulajdona köztulajdon, amely feladataik ellátását szolgálja. 

38. cikk (1) Az állam és a helyi önkormányzatok tulajdona nemzeti vagyon. A nemzeti vagyon kezelésének és védelmének célja a közérdek szolgálata, a közös szükségletek kielégítése és a természeti erőforrások megóvása, valamint a jövő nemzedékek szükségleteinek figyelembevétele.
(3) Nemzeti vagyont csak törvényben meghatározott célból lehet átruházni, törvényben meghatározott kivételekkel az értékarányosság követelményének figyelembevétele mellett.

Bár a hatályon kívül helyezett Alkotmány és az Alaptörvény rendelkezései nem minden tekintetben egyeznek meg, az önkormányzati vagyonra vonatkozó jelenlegi alaptörvényi rendelkezések az Alkotmányhoz viszonyítva még határozottabban rögzítik, hogy az önkormányzati vagyon a nemzeti vagyon része, melynek célja a közérdek szolgálata és a közös szükségletek kielégítése. 

Az önkormányzati lakásvagyon áron aluli, kötelező privatizációja nem közérdek, és nem is a közös szükségletek kielégítését szolgálja, hanem az aktuálisan bérleti jogviszonnyal rendelkező magánszemélyek magánérdeke, mely szemben áll azoknak a százezreknek az érdekével, akik akár jelenleg várnak lakhatási problémáik megoldására, akár a későbbiek során kerülnének abba a helyzetbe, hogy számukra kizárólag a kedvezményes áron bérelhető önkormányzati lakások tudnának lakhatási lehetőséget biztosítani. Ugyanakkor az Alaptörvény 38. cikk (3) bekezdése szerint – bár a törvényben meghatározott kivételekkel kitétel a rendelkezést gyengíti – alapelvként az értékarányosság követelményének is érvényesülnie kell.

Az önkormányzati vagyonra vonatkozóan a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény (Nvt.) is tartalmaz szabályokat. 

Az Nvt. szerint a nemzeti vagyonnal való gazdálkodás alapelvei:

7. § (1) A nemzeti vagyon alapvető rendeltetése a közfeladat ellátásának biztosítása, ideértve a lakosság közszolgáltatásokkal való ellátását és e feladatok ellátásához szükséges infrastruktúra biztosítását. A nemzeti vagyonnal felelős módon, rendeltetésszerűen kell gazdálkodni. 
(2) A nemzeti vagyongazdálkodás feladata a nemzeti vagyon megőrzése, értékének és állagának védelme, rendeltetésének megfelelő, az állam, az önkormányzat mindenkori teherbíró képességéhez igazodó, elsődlegesen a közfeladatok ellátásához és a mindenkori társadalmi szükségletek kielégítéséhez szükséges, egységes elveken alapuló, átlátható, hatékony és költségtakarékos működtetése, értéknövelő használata, hasznosítása, gyarapítása, továbbá az állam vagy a helyi önkormányzat feladatának ellátása szempontjából feleslegessé váló vagyontárgyak elidegenítése, azzal, hogy a nemzeti vagyon megőrzése érdekében végzett bontás vagy átalakítás nem minősül az állag védelmi kötelezettség megszegésének. A kiemelt kulturális örökségvédelmi és természetvédelmi szempontok – kulturális és természeti értékek jövő nemzedékek számára való megőrzése érdekében történő – érvényesítésének nem akadálya a vagyon értékváltozása.

Az Nvt. alapján az önkormányzati vagyonra vonatkozó további rendelkezéseket a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény (Mötv.) tartalmazza. Az Mötv. 107. §-a szerint:

107. § A helyi önkormányzatot – törvényben meghatározott eltérésekkel – megilletik mindazok a jogok és terhelik mindazok a kötelezettségek, amelyek a tulajdonost megilletik, terhelik. A tulajdonost megillető jogok gyakorlásáról a képviselő-testület rendelkezik.

Az Nvt. továbbá versenyeztetési eljárást ír elő a helyi önkormányzat tulajdonában álló vagyon tulajdonjogának átruházása esetére, az alábbiak szerint:

13. § (1) Törvényben, valamint a helyi önkormányzat tulajdonában álló nemzeti vagyon tekintetében törvényben vagy a helyi önkormányzat rendeletében meghatározott értékhatár feletti nemzeti vagyon tulajdonjogát átruházni – ha törvény kivételt nem tesz – csak versenyeztetés útján, az összességében legelőnyösebb ajánlatot tevő részére, a szolgáltatás és ellenszolgáltatás értékarányosságával lehet.

A törvényben előírt kivétel lehetősége ugyan gyengíti ennek a szabálynak az érvényesülését, azonban az Mötv. által meghatározott – versenyeztetést mellőző – kivételek a lakások elidegenítésére nem vonatkoznak.

A nemzeti vagyon védelmére vonatkozó jogszabályi rendelkezéseken túl fontos megjegyezni, hogy az Alaptörvény I. cikk (3) bekezdése szerint bármely alapvető jog – így a tulajdonhoz való jog is – csak más alapvető jog érvényesülése vagy valamely alkotmányos érték védelme érdekében, a feltétlenül szükséges mértékben, az elérni kívánt céllal arányosan, az alapvető jog lényeges tartalmának tiszteletben tartásával korlátozható.

Az Utcajogász Egyesület szerint az Alaptörvény rendelkezései és az  Alkotmánybíróság határozatának idézett indokolása alapján nyilvánvaló, hogy az önkormányzatok tulajdonjogának javasolt mértékű korlátozása gyakorlatilag a tulajdonhoz való jog teljes kiüresítésével egyenértékű, így alapjogsértő, hiszen nem csak az ilyen teherrel, ingyenesen átvett vagyonra, hanem bármely lakáscélú, bérbe adott vagyonra vonatkozik.

3. 2. Lakhatáshoz való jog

Az Alaptörvény XIX. cikke államcélként határozza meg a szociális biztonságot, a következők szerint:

(1) Magyarország arra törekszik, hogy minden állampolgárának szociális biztonságot nyújtson. Anyaság, betegség, rokkantság, fogyatékosság, özvegység, árvaság és önhibáján kívül bekövetkezett munkanélküliség esetén minden magyar állampolgár törvényben meghatározott támogatásra jogosult.
(2) Magyarország a szociális biztonságot az (1) bekezdés szerinti és más rászorulók esetében a szociális intézmények és intézkedések rendszerével valósítja meg.

A XXII. cikk a lakhatáshoz való jogot szintén államcélként fogalmazza meg:

(1)  Az állam jogi védelemben részesíti az otthont. Magyarország törekszik arra, hogy az emberhez méltó lakhatás feltételeit és a közszolgáltatásokhoz való hozzáférést mindenki számára biztosítsa.
(2)  Az emberhez méltó lakhatás feltételeinek a megteremtését, továbbá a közterület közcélú használatának védelmét az állam és a helyi önkormányzatok azzal is segítik, hogy törekszenek valamennyi hajlék nélkül élő személy számára szállást biztosítani.

Az Alaptörvény rendelkezésein túl a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény (Mötv.) sarkalatos, azaz minősített többséggel elfogadott szabályai is érintik az önkormányzatok jogait. Az Mötv. preambuluma szerint:

“Az Országgyűlés elismeri és védi a helyi választópolgárok közösségének önkormányzáshoz való jogát.
A helyi önkormányzatok az egységes állami szervezetrendszer részeként hozzájárulnak az Alaptörvényben foglalt államcélok megvalósításához, elősegítik a jogszabályi kötelezettségek teljesítését.
Az Országgyűlés tisztelettel adózva hazánk haladó önkormányzati hagyományai előtt, az Alaptörvényben meghatározott önkormányzati jogok kiteljesítése, a helyi önkormányzáshoz szükséges feltételek megteremtése, a nemzeti együttműködés erősítése, a települések önfenntartási képességének elősegítése, valamint a helyi közösség öngondoskodásra való képességének erősítése érdekében – figyelembe véve a Helyi Önkormányzatok Európai Chartájában foglalt alapelveket – az Alaptörvény végrehajtására, az Alaptörvény 31. cikk (3) bekezdése, az 51. § (2) és (3) bekezdése tekintetében az Alaptörvény T) cikk (1) bekezdése alapján a következő törvényt alkotja:”

Az Utcajogász Egyesület álláspontja szerint az önkormányzati lakásvagyon privatizációja – kiegészülve annak kötelezően meghatározott, a piaci árnál jóval alacsonyabb vételárával – az államcélok megvalósulásának ellehetetlenítésével egyenértékű. 

3. 3. Önkormányzáshoz való jog, önkormányzatiság

Ahogy arra az Mötv. preambuluma is utal, Magyarország csatlakozott a Helyi Önkormányzatok Európai Chartájához (továbbiakban: Charta) is, melyben egyebek között vállalta, hogy széleskörű autonómiát biztosít a helyhatóságok számára.

A Charta 3. cikk 1. bekezdése értelmében a helyi önkormányzás a helyi önkormányzatoknak azt a jogát és képességét jelenti, hogy – jogszabályi keretek között – a közügyek lényegi részét saját hatáskörükben szabályozzák és igazgassák a helyi lakosság érdekében. A 4. cikk 2. bekezdése biztosítja a helyi önkormányzatok számára, hogy – jogszabályi keretek között – teljes döntési jogosultsággal rendelkezzenek minden olyan ügyben, amely nincs kivonva a hatáskörükből és nincs más közigazgatási szerv hatáskörébe utalva. 

A magyarországi települési önkormányzatok esetében a lakásgazdálkodás nemhogy ki lenne vonva az önkormányzatok hatásköréből, hanem azt sarkalatos törvény teszi a feladatukká. Az Mötv. 13. § 9. pontja helyi közügyként, helyben biztosítható közfeladatként körében ellátandó helyi önkormányzati feladatként határozza meg a lakás- és helyiséggazdálkodást, a 10. pont pedig a területén hajléktalanná vált személyek ellátásán és rehabilitációján túlmenően a hajléktalanná válás megelőzésének biztosítását is.

Az Utcajogász Egyesület szerint nyilvánvaló, hogy az e feladatok ellátásához szükséges vagyon mélyen a piaci ár alatt  történő kötelező elidegenítése súlyosan érinti ezeknek a közfeladatoknak az ellátását, ezért a törvényjavaslat az önkormányzati lakásvagyon tekintetében az önkormányzatok közfeladatainak ellátását veszélyezteti. Ezzel egyidejűleg a Chartában foglalt nemzetközi kötelezettségvállalással is ellentétes, az általános alapelveken túl azért is, mert annak 9. cikk 2. bekezdése értelmében a helyi önkormányzatok pénzügyi forrásainak az Alkotmányban és a jogszabályokban meghatározott feladataikkal arányban kell állniuk. A vagyonnak a törvényjavaslatban foglalt mértékű elvonása ezért sérti a Chartában foglalt önkormányzati jogokat.

Hangsúlyozzuk, hogy a törvényjavaslat által előírt, kötelező privatizáció alá eső önkormányzati lakásvagyon forrása nagyrészt már nem az állam által ingyenesen rendelkezésre bocsátott, korábban állami tulajdonban álló vagyon. Az önkormányzatok a lakásvagyont fejlesztették, bővítették, a lehetőségekhez képest gyarapították, melynek forrása legtöbb esetben az önkormányzatok saját bevétele, vagy abból törlesztett hitelfelvétel volt. Az az érvelés tehát itt nem alkalmazható, mely szerint az ingyenesen átruházott állami vagyon tekintetében alkotmányos lehet törvénnyel a vagyon feletti rendelkezést – bizonyos mértékig – korlátozni.

3. 4. Hátrányos megkülönböztetés tilalma

Az Alaptörvény XV. cikke szerint:

(1) A törvény előtt mindenki egyenlő. Minden ember jogképes.
(2) Magyarország az alapvető jogokat mindenkinek bármely megkülönböztetés, nevezetesen faj, szín, nem, fogyatékosság, nyelv, vallás, politikai vagy más vélemény, nemzeti vagy társadalmi származás, vagyoni, születési vagy egyéb helyzet szerinti különbségtétel nélkül biztosítja.

A törvényjavaslat néhány rendelkezése felveti a vagyoni, illetve egyéb helyzet szerinti hátrányos megkülönböztetés tilalmának megsértését is. Ilyen rendelkezések különösen azok, amelyek a kevésbé jó anyagi helyzetben lévő bérlők számára megnehezítik, vagy akár lehetetlenné is teszik azt, hogy a nagyon kedvező feltételekkel gyakorolható vételi jogukkal éljenek. Például ebbe a körbe tartozik a kötelező ügyvédi ellenjegyzés vagy közokiratba foglalás a vételi szándéknyilatkozat esetében, vagy a bármely, az állammal vagy önkormányzattal szemben fennálló lejárt tartozás kizáró okként történő szabályozása. Felveti a meg nem engedett különbségtételt az a rendelkezés is, amely szerint az állami tulajdonú lakások bérlőinél, ha a vételi joggal nem élnek, a harmadik fél számára történő elidegenítéshez nem szükséges a bérlő hozzájárulása, míg az önkormányzati bérleményeknél a javaslat tartalmazza ezt a bérlővédelmi garanciát.

Az Utcajogász Egyesület szerint az aktuális bérlők privilegizált helyzetbe juttatása általánosságban diszkriminatív a lakhatási nehézségekkel küzdő, fentebb említett személyekkel szemben, növeli az egyenlőtlenségeket, minden ésszerű indok nélkül. Elsősorban azoknak az egyébként pontosan nem meghatározható széles csoportoknak a jogegyenlőségét sérti a törvényjavaslat egésze, akik aktuálisan éppen nem rendelkeznek állami vagy önkormányzati bérleménnyel, holott arra körülményeik alapján szükségük vagy jogosultságuk lenne. Hiába felelnek meg azonban akár az összes feltételnek, a rendelkezésre álló alacsony számú lakás miatt már jelenleg sem jutnak megfizethető lakhatáshoz, de a törvényjavaslat hatályba lépését követően ez a minimális esély is megszűnik.

Függelék

Az alkotmányellenes 1993. évi törvényi rendelkezések és a benyújtott törvényjavaslat rendelkezéseinek összehasonlítása

Megsemmisített releváns szakaszokTörvényjavaslatUtcajogász megjegyzése
45. § (1) A határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásra vételi jog illeti meg:







a) a bérlőt;b) a bérlőtársakat egyenlő arányban;c) a társbérlőt, az általa kizárólagosan használt lakóterület arányában;d) továbbá az a)-c) pontban felsoroltak hozzájárulásával, azok egyeneságbeli rokonát.
45. § (1) Ha a vételi jog szempontjából alapul vett bérleti jogviszony legalább 2020. december 31. napjától fennáll, abban az esetben az önkormányzati, valamint az állami tulajdonú, az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként nyilvántartott lakásra vételi jog illeti meg a magánszemélya) a bérlőt;b) a bérlőtársakat egyenlő arányban;c) a társbérlőt az általa kizárólagosan használt lakóterület arányában;d) az a)-c) pontban felsoroltak hozzájárulásával azok egyenes ági rokonát, valamint örökbefogadott gyermekét.A törvényjavaslat indokolása nem tartalmaz indokolást arra vonatkozóan, hogy mi alapján határozták meg a 2020. december 31. napját a jogosultsági feltételek fennállásaként. A lakók közötti ilyen különbségtétel nem igazolható. 
Nem világos, hogy a bérleti jogviszonynak meddig kell fennállnia a vételi jog gyakorlásához (például a törvény hatálybalépéséig, a forgalmi érték közléséig vagy a vételi jog gyakorlásáig). 
 Nincs rendelkezés továbbá arra vonatkozóan, hogy meddig gyakorolható a vételi jog. A jelenlegi rendelkezés szerint a nemzeti vagyon részét képező lakásállományt folyamatos csökkenés fenyegeti, mivel a vételi jog gyakorlására a törvényjavaslat határidőt nem szab. 
A törvényjavaslat nem tesz különbséget a határozott és a határozatlan idejű bérleti szerződéssel rendelkező bérlők között. Ugyanolyan vételi jogot szerezhet a krízishelyzetre való tekintettel, méltányossági alapon vagy például a Fecske Program keretében kiadott lakás bérlője, mint azok, akik határozatlan idejű bérleti szerződéssel rendelkeznek.
45. § (2) Társbérlet esetén a közösen használt lakóterületeket az (1) bekezdés c) pontjában említett arányban kell figyelembe venni.45. § (2) Társbérlet esetén a közösen használt lakóterületet az (1) bekezdés c) pontja szerinti arányban kell figyelembe venni.
45. § (3) Ha a vételi jog szempontjából alapul vett bérleti jogviszony fennállása vitatott, úgy azt az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell.Ezen rendelkezés ellentmondásban áll a törvényjavaslat által módosított Lakástörvény 48. § (6) bekezdésével.
45. § (4) E §-ban szabályozott vételi jog jogosult általi gyakorlása esetén az önkormányzatot, továbbá az államot jogszabály alapján megillető elővásárlási jog nem gyakorolható.
45. § (5) Nem áll fenn vételi jog:
a) ha az önkormányzati lakás olyan épületben van, amelyet a törvény kihirdetésekor érvényes részletes rendezési terv bontásra kijelölt, vagy amelynek felújításáról, átalakításáról ugyanezen időpontig az önkormányzat döntött;
b) az e törvény hatálybalépése után önkormányzati eszközökből létesített vagy vásárolt önkormányzati lakásra;c) a bérlőkijelölési és az ismételten gyakorolható bérlőkiválasztási joggal érintett;d) a műemlék épületben lévő;e) az e törvény hatálybalépésekor szolgálati vagy vállalati bérlakásnak minősülő;


f) az elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt;

g) a nyugdíjasok házában, a garzonházban lévőlakásra, a műteremlakásra, továbbá a szobabérlők házában lévő lakrészre.
46. § (1) Nem áll fenn vételi jog
a) az olyan önkormányzati lakásra, amely az önkormányzat 2021. január 1-jét megelőzően hozott döntése alapján átalakításra, korszerűsítésre, felújításra, bontásra kijelölt épületben van, illetve az épület a település rendezési terve alapján rehabilitációra kijelölt területen van;



b) a bérlőkijelölési és az ismételten gyakorolható bérlőkiválasztási joggal érintett lakásra;

c) jogszabály alapján szolgálati vagy vállalati bérlakásnak minősülő, illetve szerződés alapján valamely feltétel bekövetkezéséig bérbe adott lakásra;
d) az elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt lakásra;
e) a nyugdíjasházban, a garzonházban lévő lakásraf) a műteremlakásra, a szobabérlők házában lévő lakrészre;
g) az e rendelkezés hatálybalépését követően bérbe vett, állami vagy önkormányzati beruházás során az állam, illetve az önkormányzat által kinyilvánítottan elsősorban szociális alapon történő bérbeadás céljából épített, felújított lakásra.





46. § (2) A vételi jog alapján a tulajdonjog nem ruházható át abban az esetben, ha műemléképületben lévő lakás elidegenítéséhez a műemléki hatóság az 55. § (4) bekezdése szerinti hozzájárulását megtagadja.











































A g) pontban foglalt kivétel értelmetlen, hiszen a vételi jog eleve csak a 2020. december 31-én már fennálló bérleti jogviszony esetén állhat fenn. A “kinyilvánítottan elsősorban szociális alapon történő bérbeadás céljából épített, felújított lakás” ettől függetlenül is jogi szempontból értelmezhetetlen (mit értünk kinyilvánításon, mit jelent, hogy elsősorban).
A rendelkezés nem zárja ki, hogy a műemléki védettségű lakást megvásárolják, ugyanakkor az adásvétel csak akkor jön létre, ha a műemléki hatóság hozzájárulását adja. Miután a törvényjavaslat a hozzájárulás gyakorlásának feltételeit nem határozza meg, a törvényjavaslat önkényes jogalkalmazásra ad alapot. A hozzájárulás gyakorlására kijelölt államigazgatási szerv a 2001. évi LXIV. törvény 44. § (1) bekezdése alapján a miniszter. 
47. § (1) A vételi joggal 1994. január 1-jétől számított öt évig lehet élni.47. § (2) A vételi jog gyakorlására vonatkozó előzetes nyilatkozatot a vételi jog jogosultja a tulajdonos önkormányzatnak azon év március 31-ig köteles bejelenteni, amely évben az adásvételről szerződést kíván kötni.Az 1993-ban elfogadott szabályozással ellentétben a jelenlegi törvényjavaslat nem tartalmaz időbeli korlátozást a vételi jog gyakorlására. Az Alkotmánybíróság az öt évig fennálló lehetőséget éppen az időtartam hossza miatt ítélte alkotmányellenesnek. Nyilvánvaló, hogy a határozatlan ideig (örökké) fennálló vételi jog a korábban megsemmisített 5 éves szabálynál még súlyosabban sérti az önkormányzatok tulajdonhoz való jogát.
47. § (3) A tulajdonos önkormányzat a bejelentéstől számított 180 napon belül köteles a jogosultat a lakás vételáráról és megfizetésének feltételeiről tájékoztatni, továbbá a szerződéses nyilatkozatot a jogosultnak megküldeni.
47. § (4) A jogosulttal közölni kell a vételár alapjául szolgáló forgalmi értéknél figyelembe vett körülményeket és a tényleges forgalmi értéket.
47. § (1) Az e törvény alapján vételi joggal érintett lakásnak az 52. § szerint megállapított forgalmi értékét a vételi jog jogosultjával az erre irányuló kérelme benyújtásától számított hat hónapon belül közölni kell. A közlés késedelméből eredő kárért a tulajdonos állam, illetve önkormányzat felel.
47. § (2) Ha a tulajdonos önkormányzat az (1) bekezdés szerinti forgalmi értéket a vételi jog jogosultjával hat hónapon belül nem közli, úgy az állam köteles a forgalmi érték megállapításáról és annak jogosulttal való közléséről gondoskodni, mely esetben az állam részéről ezzel kapcsolatosan felmerült költségeket a tulajdonos önkormányzat köteles az állam részére megtéríteni.













A polgári jogi felelősségre vonatkozó szabály szükségtelen, mivel azt a Polgári Törvénykönyv általános szabályai már tartalmazzák, így a rendelkezés a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény 3. §-ával ellentétes.
49. § (1) A vételi és az elővásárlási joggal érintett önkormányzati lakás értékesítési és fizetési feltételei azonosak.(2) Az önkormányzati és az állami lakás vételárát a hasonló adottságú lakások helyi forgalmi értéke alapján, különösen az épület településen belüli fekvése, az épületben lévő lakások száma, az épület felszereltsége, állapota, a felújítása óta eltelt idő figyelembevételével kell megállapítani. A lakás beköltözhető forgalmi értékét csökkenteni kell a bérlőnek a lakásra fordított és meg nem térített értéknövelő beruházásai értékével.(3) Ha az önkormányzati lakást a bentlakó jogosult vagy egyeneságbeli rokona vásárolja meg, a vételár nem lehet magasabb a bérlő által a lakásra fordított és meg nem térített értéknövelő beruházások értékével csökkentett beköltözhető forgalmi érték felénél.
 Ha a felek másképpen nem állapodtak meg, a szerződés megkötésekor a megállapított vételár legfeljebb tíz százalékának egy összegben való megfizetése köthető ki.







50. § (2) A vételár egy összegben való megfizetése, illetőleg az előírtnál rövidebb törlesztési idő vállalása esetén, az (1) bekezdésben említett vevőt árengedmény, illetőleg a vételárhátralékból engedmény illeti meg.























47. § (3) A vételi joggal érintett lakás vételáraa) a forgalmi érték 30%-a, ha a bérleti jogviszony időtartama 2021. január 1-jén nem éri el az egy évet,b) minden bérleti jogviszonyban töltött év után – az a) pontban foglalt kedvezményen felül –további 1%-kal alacsonyabb, de legalább a forgalmi érték 15%-a.













47. § (4) A vételár egy összegben való megfizetése esetén a vételár mértéke a (3) bekezdés szerint számított összeg 70%-a.
























A törvényjavaslat nem tartalmaz rendelkezéseket a forgalmi érték megállapításának elveire vonatkozóan.












Az Alkotmánybíróság 1993-ban a forgalmi érték 50%-ában megállapított vételárat is alkotmányellenesnek ítélte, és erre tekintettel rendelkezett az erre vonatkozó szakaszok megsemmisítéséről is. A jelenlegi törvényjavaslat még alacsonyabb vételárat határoz meg, ami az elidegenítésre kötelezett önkormányzatok számára a kisajátításhoz hasonló helyzetben nem teljesíti az értékarányosság követelményét. Egyidejűleg elvonja az önkormányzatoktól a forrásokat, amelyek lehetővé tennék, hogy a lakásállomány privatizációját követően segítséget nyújtsanak a lakhatási válság által sújtott lakosaik számára.
A törvényjavaslat a vételár egy összegben való megfizetésére meghatározza, hogy kötelezően további 30% engedményt kell a tulajdonos önkormányzatnak biztosítania. A korábbi – egyébként súlyosan alapjogkorlátozónak minősített – törvény a mérték meghatározása tekintetében a tulajdonos rendelkezési jogát nem korlátozta.
47. § (5) A bérleti jogviszony (3) bekezdés b) pontja szerinti időtartamának megállapításakor az ugyanarra az önkormányzati, valamint állami lakásra – azonos bérlővel – egymást követően létesített határozott időre szóló bérleti jogviszonyok időtartamát össze kell számítani, továbbá mind a határozatlan, mind a határozott tartamú bérleti jogviszonyokban a 23/A. § (2) bekezdése és a 26. § szerinti cserelakás felajánlása esetén a korábbi lakásra vonatkozó bérleti jogviszony idejét is figyelembe kell venni.
47. § (6) A bérleti jogviszony (3) bekezdés b) pontja szerinti időtartamának megállapításakor a bérleti jogviszony e törvény 32. §-a szerinti folytatójának minősülő személyeknek és jogelődeiknek bérleti jogviszonyai tartamát össze kell számítani.

(7) Az e rendelkezés hatálybalépésekor már fennálló bérlőtársi jogviszony esetén a (3) bekezdés b) pontja szerinti időtartam szempontjából minden bérlőtárs tekintetében a bérleti jogviszonyt elsőként létesítő, vételi jog gyakorlására jogosult bérlő bérleti jogviszonyának időtartama irányadó.
Nem világos, hogy önkormányzati lakásbérleti szerződések tekintetében – a külön ki is emelt, a jogviszonyt a 32. § szerint folytatókon túl – mely esetek tekinthetők jogutódlásnak. Jogbizonytalanságot okoz és jogvitákhoz vezethet, ha a jogutódlás ténye nem állapítható meg egyértelműen.
48. § (1) Vételi jogát a 45. § szerinti jogosult ügyvéd által ellenjegyzett vagy közokiratba foglalt egyoldalú nyilatkozattal gyakorolhatja, melyet közölni kell a tulajdonossal, valamint be kell jelenteni a területileg illetékes megyei, fővárosi kormányhivatalnak.A fővárosi és megyei kormányhivatalhoz történő bejelentés pontos célja és indoka nem világos, módja nincs meghatározva.Az Mötv. 132. § (3) bekezdése szerinti törvényességi felügyeleti eljárás keretében a következőket vizsgálhatja a kormányhivatal: a) működésének, döntéshozatali eljárásának jogszerűségét;b) döntéseinek jogszerűségét;c) jogalkotási, továbbá jogszabályon alapuló döntési és feladatellátási kötelezettségének teljesítését.(4) Nem terjed ki a kormányhivatal törvényességi felügyeleti eljárása – az (5) bekezdésben foglalt kivétellel – az érintett által hozott azon döntésekre,a) amelyek alapján munkaügyi vitának vagy közszolgálati jogviszonyból származó vitának,b) jogszabályban meghatározott bírósági vagy közigazgatási hatósági eljárásnak van helye, vagyc) amelyeket a képviselő-testület mérlegelési jogkörében hozott.(5)  A (4) bekezdés c) pontjától eltérően a kormányhivatal törvényességi felügyeleti eljárása kiterjed a mérlegelési jogkörben hozott döntésekre is a döntéshozatali eljárás jogszerűségének vizsgálata körében.












































50. § (1) Ha a lakást a vételi vagy az elővásárlási jog jogosultja vásárolja meg, részére legalább huszonöt évi részletfizetési kedvezményt kell adni. Az első vételárrészlet befizetése után fennmaradó hátralékra a havonta fizetendő részleteket egyenlő mértékben kell megállapítani.

48. § (2) Az Állami Támogatású Bérlakás Program keretében nyújtott állami támogatás alapján a lakáson fennálló jelzálogjog, illetve elidegenítési, terhelési tilalom esetén a 45. § (1) bekezdése szerinti vételi jog e korlátozások ingatlan-nyilvántartásból való törlését követően gyakorolható.
48. § (3) Nem gyakorolhatja vételi jogát a jogosult, ameddig adó- vagy adók módjára behajtandó köztartozása, a társadalombiztosítási alap javára teljesítendő tartozása, vagy a tulajdonos állam vagy önkormányzat felé bármilyen jogcímen lejárt és ki nem egyenlített tartozása áll fenn
48. § (4) A vételi jog gyakorlására irányuló nyilatkozatnak tartalmaznia kella) az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 32. § a) illetve b) pontja szerinti adatokat, és az Inytv. 32. § g) pontja szerinti nyilatkozatot;b) az érintett lakás Inytv. 32. § c) pontja szerinti adatait;c) a 47. § (1) bekezdése szerint közölt forgalmi értéket;d) a 47. § alapján megállapított vételárat;e) a vételár megfizetésének ütemezését, azzal, hogy legfeljebb huszonöt évi részletfizetés határozható meg és a vételi jogot gyakorló nyilatkozat közlésétől számított nyolc napon belül legalább a vételár tíz százaléka egyösszegben megfizetendő;f) a vételi jog gyakorlására, a tulajdonjog megszerzésére irányuló feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozatot;g) a jogváltozás jogcímét.
48. § (5) A (4) bekezdésnek meg nem felelő vételi jog gyakorlására irányuló nyilatkozat semmis.

48. § (6) A vételi jog gyakorlására irányuló nyilatkozathoz csatolni kell azokat az okiratokat, amelyekből a vételi jog gyakorlásának jogszerűsége megállapítható. Ha a nyilatkozatban foglalt, valamint az önkormányzat, illetve az állam rendelkezésére álló adatokból nem állapítható meg egyértelműen a vételi jog gyakorlásának jogszerűsége, az önkormányzat, illetve az állam a vételi jog gyakorlására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatot visszautasítja.
48. § (7) A tulajdonos önkormányzat, illetve az állam a megfizetendő vételár teljes összegének részére történt megfizetésétől számított 30 napon belül köteles kiadni ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas formában és mellékletekkel a tulajdonjog bejegyzéshez – feltétlen és visszavonhatatlan –hozzájáruló nyilatkozatát a vételi jog jogosultjának. Az ingatlanügyi hatóság a vételi jogot gyakorló (1) bekezdés szerinti nyilatkozata és a tulajdonos hozzájáruló nyilatkozata együttes vizsgálata és megfelelősége alapján a vételi jogot gyakorló személy az általa meghatalmazott jogi képviselő útján előterjesztett kérelmére jegyzi be a vételi jogot gyakorló tulajdonjogát.













A törvényjavaslat ésszerű indok nélkül összemos magánjogi és közjogi tényeket és jogkövetkezményeket. Emellett a rendelkezés nem különbözteti meg az állami és az önkormányzati tulajdonú lakást a tartozás fennállása szempontjából. Kérdéses továbbá, hogy hogyan kell eljárni a felek által vitatott tartozások esetén.A törvényjavaslat ésszerű indok nélkül tesz különbséget azon személyek között, akik akár 5 forint tartozással bírna, és azok között, akiknek nincs tartozásuk.













































A rendelkezés a törvényjavaslat egy másik rendelkezésével, a 45. § (3) bekezdést módosító rendelkezéssel (vélelemmel) ellentmondásban áll. Nem szabályozott, hogy mi történik a “visszautasítás” után.
48. § (1) Annak a bérlőnek a lakását, aki nem él vételi vagy elővásárlási jogával, az e jogának gyakorlására megállapított határidő elteltétől, illetőleg az eladási ajánlattételtől számított öt évig harmadik személynek csak a bérlő írásbeli hozzájárulásával lehet elidegeníteni.
(2) Annak a bérlőnek a lakását, aki nyugellátásban részesül és az elővásárlási jogával nem él, a szerződésének fennállásáig harmadik személy részére csak a bérlő írásbeli hozzájárulásával lehet elidegeníteni.


50. § (1) Annak a bérlőnek az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként nyilvántartott lakását, aki nyugdíjas vagy jogszabályban meghatározott nyugdíjszerű rendszeres szociális ellátásban részesül,és az elővásárlási jogával nem él, a szerződésének fennállásáig harmadik személy részére csak a bérlő írásbeli hozzájárulásával lehet elidegeníteni.
50. § (2) Annak a bérlőnek az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként nyilvántartott, önkormányzati tulajdonú lakását, aki nem él az e törvényben biztosított vételi jogával, amennyiben az érintett azonos lakásingatlanra vonatkozó bérleti jogviszonya korábban nem szűnik meg, holtáig csak a bérlő írásbeli hozzájárulásával lehet elidegeníteni.

50. § (3) A (2) bekezdésben foglaltakat a 81. § (1) bekezdésével érintett, az állam tulajdonában álló lakásokra nem kell alkalmazni.
81. § (1) Az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába adásáról szóló 1991. évi XXXIII. törvény (a továbbiakban: Övt.) alapján a Kincstári Vagyonkezelő Szervezet, illetőleg a jogutódja vagyonkezelésében lévő lakások és e törvény hatálybalépésekor bérbeadás útján hasznosított helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre a lakás, illetőleg a helyiség fekvése szerinti önkormányzat rendeletének szabályait kell alkalmazni.
Ez tehát azt jelenti, hogy az állami tulajdonban maradt lakások esetén a bérlő hozzájárulása nélkül eladható a lakás, ha nem él a vételi jogával.
47. § (5) A tulajdonos önkormányzat köteles az épületben lévő lakásra beérkezett első előzetes nyilatkozat bejelentésekor az épület társasházzá alakításához szükséges feladatokat elvégezni. A vételről való megállapodás létrejöttével egyidejűleg az épületet társasházzá kell alakítani.
51. § (1) Az első adásvételi szerződés megkötését, illetve az első 47. § szerinti forgalmi érték közlését megelőzően – az egylakásos, illetőleg az egy helyiségből (helyiségcsoportból) álló épület kivételével – az épületet társasházzá kell alakítani.
A nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény 5. §-a a következő (2a) bekezdéssel egészül ki:„(2a) Helyi önkormányzat rendelete lakáscélú műemléképületet forgalomképtelen törzsvagyonnak nem minősíthet.”Tulajdonjog részét képező rendelkezési jog korlátozása, azaz alapjogkorlátozás, aminek alkotmányosan igazolható indoka kellene legyen.

(A jogi álláspontunk pdf verzióban itt érhető el.)