Mit tehetek, ha nem írtunk alá lakásbérleti szerződést?

A bérbeadók általában az adófizetés elkerülése miatt nem kívánnak szerződést aláírni. Sok bonyodalom adódhat azonban abból, ha a lakás kiadásakor nem születik írásba foglalt megállapodás a bérlő és a bérbeadó között. Ez nem csak a bérbeadónak, de a bérlőnek is rendkívül hátrányos és költséges lehet. A hozzánk érkező megkeresések alapján bemutatunk egy tipikusnak tekinthető helyzetet és a rá adható válaszokat.

“Két hete a párommal kivettünk egy lakást. Előre kifizettük az aktuális havi bérleti díjat, plusz két havi bérleti díjnak megfelelő kauciót. Ma felhívott a bérbeadó, hogy a jövő hónaptól kétszeresére emeli a bérleti díjunkat és megfenyegetett, hogy ha nem fizetjük ki az emelt összegű bérleti díjat, akkor rendőrt hív, lecseréli a zárat és lezárja a közműveket. Szerződést sajnos nem írtunk. Mit tehetek ebben a helyzetben?”

Nem írtunk alá szerződést. Nincs is szerződésem?

Nem! Attól még, hogy nem került írásba foglalásra a szerződés, a szerződés létrejött. Fontos viszont, hogy a törvény szerint a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Ha nem kerül írásba foglalásra a szerződés, akkor az semmis, tehát olyan, mintha meg sem kötötték volna.

Jogszabály: a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) 2. § (5) bekezdés

Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:108. §

Mi lehet tenni ilyenkor?

Legjobb a megegyezést keresni és visszamenőleg írásba foglalni a szerződést, így az a szerződés a megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal érvényessé válik.

Jogszabály: Ptk. 6:111. §

Mi történik, ha nem tudunk megegyezni?

Ilyenkor mind a bérbeadó, mind a bérlő kérheti az “eredeti állapot helyreállítását.” A bérbeadó visszakövetelheti a lakást, tehát kérheti, hogy a lakó ürítse ki és bocsássa a bérbeadó rendelkezésére, a bérlő pedig visszakövetelheti a bérlőnek átadott összeget. Ha azonban már két hetet laktak a lakásban, akkor a bérlő a lakás használatáért és a közüzemi szolgáltatásokért fizetni köteles.

Jogszabály: Ptk. 6:115. §

Írásban nincs szerződés, de a megállapodásunk mégis csak számíthat valamit?

Az alakiság megsértése miatt semmis szerződés a teljesítés elfogadásával a teljesített rész erejéig érvényessé válik. Az írásbafoglalás elmaradása ellenére tehát érvényes lesz a bérleti szerződés, ha a bérbeadó átadta a lakás birtokát és elfogadta a bérleti díjat.

Jogszabály: Ptk. 6:94. §  (1) bekezdés

Ha végül is utóbb mégis érvényessé válik a szerződés, akkor a megemelt lakbért is ki kell fizetni?

Nem. A lakbér emelése a bérleti szerződés módosítását igényli. Ha a felek a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni.

A lakbér emelését tehát a bérbeadónak kell kérnie a bíróságtól, a bérlőnek ezzel nincs teendője.

Jogszabály: Lakástörvény 6. § (2) bekezdés

Jogszerű-e zárcserével fenyegetni? 

Nem. A bérbeadó minden követelését törvényes úton kell, hogy érvényesítsen. A zár lecserélése, bejárati ajtó levétele nem az. Ha a bérbeadó lecseréli a zárat vagy eltávolítja a bejárati ajtót, akkor a bérlő birtokvédelmet kérhet ellene az illetékes önkormányzat jegyzőjénél. Ilyen esetben nem számít, hogy ki a tulajdonos, a jegyző a békés birtoklást fogja védeni. A birtokvédelmi kérelemért 3000 forint illetéket kell fizetni az önkormányzatnak

Jogszabály: Ptk. 5:5. §, 5:8. §

a jegyző hatáskörébe tartozó birtokvédelmi eljárásról szóló 17/2015. (II. 16.) Korm. rendelet 

az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 29. § 

Hogy történhet a lakás kiürítése a gyakorlatban?

A bérbeadó a bíróságtól kérheti a lakás kiürítését jogalap nélküli birtoklás címén. A lakás kiürítése perben kérhető. A pert a lakás fekvése szerint illetékes kerületi vagy járásbíróságnál lehet megindítani. Jogi képviselet, tehát ügyvéd nem kötelező semelyik félnek. 

Önkéntes teljesítés (kiköltözés) hiányában más módon a lakás kiürítése nem oldható meg. Nem lehet tehát rendőrt hívni és a rendőrséget kérni a kilakoltatásra, mivel a rendőrség csak bírósági végrehajtó kérésére működik közre kilakoltatásnál. Nem lehet kérni továbbá, hogy a bíróság gyorsított eljárásban önkényes beköltözőként kezelje a lakót, mivel a lakó a felek szóbeli megállapodása alapján, tehát nem önkényesen beköltözve jutott a lakás birtokába.

Jogszabály: Ptk. 5:9. § 

a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 5. §

Hogyan történhet a kifizetett bérleti díj és a kaució visszaszerzése, ha nem írtunk alá szerződést?

A lakó visszakövetelheti a már kifizetett bérleti díjat és kauciót, amit még nem lakott le a lakásban. Először érdemes a bérbeadót írásban felszólítani. Az írásbeli felszólítást, ha megvan a bérbeadó hivatalos címe, mindig igazolható módon kell megtenni: ajánlott küldeményként postára adni vagy személyesen átvetetni vele. Ha bérbeadó eleget tesz a felszólításnak, akkor a feleknek el kell számolniuk egymással. Ha a bérbeadó nem tesz eleget a felszólításnak, a bérlő csak akkor tud bármilyen jogi lépést tenni, ha ismeri a bérbeadó hivatalos lakóhelyét, ennek hiányában a tartózkodási helyét. Ilyenkor ún. fizetési meghagyás kibocsását kérheti a bérbeadóval szemben jogalap nélküli gazdagodás címén. Ha nincs ügyvédje, akkor nem kell írásban kérnie, a kérelmet bármelyik közjegyzőnél szóban is előterjesztheti. A közjegyzőnek ilyenkor fizetni kell. A közjegyzői díj összege a követelt összeg 3%-a, de minimum 5.000 forint. Ha valaki rászoruló, akkor kérhet költségmentességet a közjegyzőtől. Ha a bérbeadó a fizetési meghagyást nem veszi át, átveszi, de nem válaszol, vagy éppen válaszol és elismeri a követelést, akkor a követelt összeget végrehajthatják rajta. Ha viszont válaszol és vitatja a követlést (ellentmond), akkor az eljárás perré alakul és a bérlőnek keresetlevelet kell benyújtania a bírósághoz. Erre a közjegyző felhívja a bérlő figyelmét. A perben a bérlőnek mint felperesnek kell bizonyítania, hogy jogosan követeli az összeget. A bizonyításban tanúkat idéztetethet vagy okiratokat (például átvételi elismervény) csatolhat be. A perben nem kötelező az ügyvéd, azonban érdemes ügyvéd segítségét kérni. Ha ezt nem engedheti meg magának a bérlő, akkor kérhet ún. pártfogó ügyvédet.

Jogszabály: Ptk. 6:579. §

a fizetési meghagyásról szóló 2009. évi L. törvény 14.§, 19. §, 20. §, 37. §, 47. §, 48. §

Van más jogi lehetőség a peren kívül?

Önmagában azért, mert bérbeadó nem adja vissza a neki átadott pénzt vagy a bérlő nem költözik ki a lakásból, nincs értelme feljelentést tenni. A rendőrség csak szabálysértés vagy bűncselekmény esetén jár el. Mivel az ígéret megszegése egyik közé sem tartozik, ezért a rendőrség az ilyen feljelentéseket el fogja utasítani. 

Ha azonban a bérbeadó nem hajlandó írásban szerződést kötni és úgy fogadja el a bérleti díjat, hogy 

  • nem adja át a bérlőnek a lakás birtokát,
  • utóbb kiderül, hogy nem is volt jogosult kiadni a lakást, például mert nem ő a tulajdonos,
  • rövid időn belül megemeli a bérleti díjat,

akkor az felveti a csalás gyanúját, amiért feljelentés tehető. 

Szabálysértési ügyben feljelentés akkor tehető, ha a csalással nyert összeg kevesebb, mint 50 ezer forint. Fontos tudni azonban, hogy egy szabálysértési vagy büntetőeljárás hosszú ideig tart, így ilyen esetben sem jut hamar a bérlő az összeghez. 

Jogszabály: a szabálysértésekről, a szabálysértési eljárásról és a szabálysértési nyilvántartási rendszerről szóló 2012. évi II. törvény 177. § (1) bekezdés b) pont

a Büntető Törvénykönyvről szóló 2012. évi C. törvény 373. § 

Az Utcajogász Egyesület önkéntes jogászai hajléktalan és bizonytalan lakhatású embereknek nyújtanak ingyenesen jogi segítséget. Ha jogszabályokkal kapcsolatos kérdése van, jogi tanácsadásra szorul, írjon nekünk az utcajogasz@gmail.com címen. Ha hasznosnak találja az egyesület tevékenységét, önkénteseink munkáját bármikor támogathatja.