Az Utcajogász Egyesület állásfoglalása az állami és önkormányzati lakások elidegenítésére vonatkozó törvényjavaslatról

2021. május 11-én Böröcz László, a Fidesz képviselője kezdeményezte a Lakástörvény és a Nemzeti vagyonról szóló törvény módosítását. A javaslat alapján az önkormányzati és állami bérlakások bérlői kedvezményesen vásárolhatják meg bérleményeiket. Mindez több lakhatással foglalkozó civil szervezet, kutatóintézet, és az Utcajogász szerint is tovább fogja csökkenteni az állami és önkormányzati tulajdonban lévő bérlakás-állományt, így tovább növelve a lakhatási válságot.

Álláspontunk szerint az új szabályozási javaslat alapjogsértő, ugyanis sérti a tulajdonhoz való jogot, a szociális biztonsághoz való jogot és az önkormányzatiság elvét. 

Az állam a lakhatási szegénységben élőket kriminalizációval sújtja, az önkormányzatok szociális feladatainak ellátását alulfinanszírozással nehezíti, ez a törvényjavaslat pedig a lakásvagyon kötelező privatizációjával ellehetetleníti a szociális bérlakásrendszer kialakítására irányuló törekvéseket is. 

Az Utcajogász Egyesület szerint a javaslat ebben a formában nem elfogadható, vissza kell vonni. 

A tervezet tartalma

A Lakástörvény szabályozza általában a bérleti jogviszonyokat, így különösen az állam, önkormányzatok és a magánszemélyek között létrejött lakásbérleti jogviszonyokat is. A törvénymódosítás-tervezet értelmében a 2020. december 31. előtt kötött bérleti szerződések alapján a bérlőket vételi jog illeti meg az állami és önkormányzati lakásokra. 

Tehát a bérlők megvásárolhatják az általuk bérelt állami, önkormányzati lakást, függetlenül attól, hogy

• 2020. december 31-ét megelőzően pontosan mikor létesítettek bérleti jogviszonyt,
• a lakásra jelenleg határozott vagy határozatlan idejű bérleti szerződés áll fenn, és
• hogyan jutottak a bérlakáshoz.

Emellett a tervezet szerint a lakások elidegenítése rendkívül kedvező áron történne, mivel a forgalmi érték 30%-át szükséges megfizetni vételárként. A vételár tovább csökkenhet a bérleti jogviszony hosszától függően: évente 1 százalékponttal alacsonyabb lehet, de legalább a forgalmi érték 15%-át kell megfizetni. A vételár egyösszegű teljesítés esetén elegendő mindezen összeg 70 %-át megfizetni

Alkotmányossági kérdések

Megállapításunk szerint a jelenlegi módosítási javaslat nagymértékben azonos azokkal a törvényi rendelkezésekkel, amelyeket az Alkotmánybíróság 1993-ban alkotmányellenesnek talált és megsemmisített. Az akkor elfogadott törvényt a Fidesz nem szavazta meg.

A mostani módosítás még súlyosabban korlátozza az önkormányzatok autonómiáját és csökkenti a lakáspolitika mozgásterét:

1. 1993-ban csak a határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásokra vonatkozott a vételi jog - a törvényjavaslat ezt a szempontot mellőzi. Jelenleg határozott és határozatlan bérleti szerződésekre, állami és önkormányzati lakásokra is kiterjed.
2. Az 1993-as szabályozásban a vételi jog nem terjedt ki az önkormányzatok szinte teljes lakásvagyonára, kizárólag azokra, amelyek az állami lakásvagyon ingyenes átadása útján kerültek önkormányzati tulajdonba, a törvény hatályba lépése után létesített vagy vásárolt lakásokra nem. 
3. A korábbi szabályok alapján a műemlék lakásokra nem volt vételi jog, a jelenlegi javaslat pedig a műemléki hatóság hozzájárulását írja elő. Ez utóbbi, mivel az elbírálás szempontjai nem ismertek, önkényes döntésekre ad lehetőséget, a műemléki hatóság egyes esetekben megtagadhatja a hozzájárulást, míg más hasonló esetekben nem.
4. Az 1993-ban megsemmisített törvényi szabályozás a vételár maximumát a forgalmi érték, 50%-ában határozta meg, a törvényjavaslat pedig 15-30%-os vételárat ír elő
5. Az egyösszegű fizetésre a régi törvényszöveg csak irányelveket határozott meg, a mostani javaslat pedig meghatározza a kedvezmény kötelező mértékét (mínusz 30%).

Az Alkotmánybíróság az indokolásban kifejtette: “A lakás különleges helyet foglal el az önkormányzat vagyontárgyai között funkciója alapján, mert a helyi önkormányzat területén élő emberek legelemibb életfeltételének, a hajléknak a biztosítását szolgálja.” 

Lényegében az Alkotmánybíróság úgy vélte, hogy az állam túl széles körben kötelezi az önkormányzatokat a lakások elidegenítésére, így sérült egyrészt az önkormányzatok tulajdonhoz való joga, másrészt a lakhatás biztonsága.

Egyetértünk a párhuzamos indokolásban megfogalmazott érvekkel, melyek ma is helytállóak és érvényesek:

“Az önkormányzatok tulajdonában álló lakások bérlői számára biztosított törvényen alapuló vételi jog még akkor sem válik alkotmányos kisajátítássá, ha teljes kártalanítás mellett történik, mert a bérlők kedvezményezése esetében hiányzik a közérdek, mint feltétel. A lakásgazdálkodás nem ilyen indok, mert az önkormányzati lakásállománynak a bérlők tulajdonába adása éppenhogy végképp lehetetlenné tesz bármiféle állami lakáspolitikát, lakásgazdálkodást. Ettől eltekintve sincs lehetőség arra, hogy az állam más tulajdonának rovására alkotmányos korlátozás nélkül lakáspolitikát (vagy bármely más gazdaság- vagy társadalompolitikát) folytasson. Ha e politikák a tulajdon elvonásával járnak, akkor ez csak a kisajátítás keretei között lehetséges. Az Lt.-beli törvényen alapuló vételi jog intézményének - akár az egyébként is a kisajátítás fogalomkörébe tartozó értékgaranciával - alkotmányoskénti elfogadása kijátssza mind a tulajdonhoz való jog, mind a kisajátítás által előírt szigorú alkotmányos biztosítékokat azáltal, hogy e vételi jognak sem a tulajdonhoz való jog, sem a kisajátítás feltételeit nem kell már teljesítenie.”

A döntést követően, 1994. március  31-étől voltak hatályosak a Lakástörvény elidegenítésre vonatkozó újrafogalmazott rendelkezései. Az AB döntésének megfelelően a vételi jog csak egy évig volt érvényben, kizárólag az államtól ingyenesen szerzett lakásokra vonatkozott. Emellett az új szabályozás nem szabta meg a vételár felső határát, csak az alapelveket rögzítette és önkormányzati rendeletre utalta a részletes szabályozást.

Az Utcajogász Egyesület részletes jogi álláspontját itt lehet elérni. 

A kép forrása: index.hu