Árverési szabályok: 2020. október óta várjuk az ombudsman válaszát

Az Országgyűlés 2020 júliusában módosította a végrehajtási törvény árverési szabályait. A bevezetett új rendelkezések túlnyomó többsége 2021. január 1-jén lépett hatályba, azonban a koronavírus miatti moratórium megszűnése után csak most nyernek igazán alkalmazást. Az Utcajogász szerint az új ingó- és ingatlanárverési szabályok alapjogsértőek.

Ingóságok

A törvény korábbi változata szerint legfeljebb a becsérték 35%-áig lehetett megvenni az ingóságot (Vht. régi 124. §).

Ha az ingóságot nem sikerült elárverezni, akkor meg kellett ismételni az eljárást. Ez egyben azt is jelentette, hogy az adósnak legalább 30 napja volt arra, hogy a törvény által garantált jogaival élni tudjon.

A 2020-as módosítás eredményeként ingóság esetén az árverési hirdetmény közlésétől számított

• 15. napig az ingóság kikiáltási árának legalább 75%-ért,

• 30. napig  az ingóság kikiáltási árának legalább 50%-ért,

• 45. napig az ingóság kikiáltási árának legalább 25%-ért,

• 60. napig az ingóság kikiáltási árának csupán 1%-ért

  tehető érvényes vételi ajánlat (Vht. új 132/F. §). 

A cél a módosítással az ingóárverezés folyamatának rövidítése volt azzal, hogy csak egy árverést tűz ki a végrehajtó, mely nem kétszer 30 napig, hanem egyszer 60 napig - négyszer 15 napig - tart a minimálár folyamatos csökkentése mellett.

Összegezve tehát a változások ingóságok esetén:

• A szakaszolás miatt az adós közbeavatkozására nagyon szűk határidők maradtak.

• Főszabály szerint az ingóságot nem lehetett annak értéke 35 %-nál alacsonyabb összegen értékesíteni, jelenleg viszont akár a kikiáltási ár 1 %-ának megfelelő összeggel tehető érvényes vételi ajánlat. Így például lehetőség van arra, hogy egy 1 millió Ft értékű gépjárművet akár 10.000 Ft-ért árverezzenek el.

Ingatlanok

A korábbi szabályozás szerint ingatlan árverési úton történő értékesítésére 60 nap állt rendelkezésre. A hatályos szabályok szerint az ingatlanra az árverési hirdetmény közlésétől számított

• 20. napig a lakó- és nem lakóingatlan kikiáltási árának legalább 90%-ért,

• 40. napig a lakóingatlan kikiáltási árának legalább 80%-ért, nem lakóingatlan kikiáltási árának legalább 70%-ért,

• 60. napig a lakóingatlan kikiáltási árának legalább 70%-ért, nem lakóingatlan kikiáltási árának legalább 50%-ért

  tehető érvényes vételi ajánlat.

Változatlan a szabály, mely szerint a fogyasztóval kötött szerződésen alapuló követelés behajtása esetén legalább a kikiáltási ár 100%-ának megfelelő összeggel tehető vételi ajánlat bármely szakaszban.

Látható tehát, hogy már az első szakaszban, tehát 20 nap alatt lehet érvényes vételi ajánlatot tenni.

Mi számít lakóingatlannak az árverés során?

• a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel, ha arra használatbavételi engedélyt adtak ki

• az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett lakó-, illetőleg gazdasági épület, épületcsoport és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó föld együttese

  feltéve, hogy az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt (Vht. 147. §)

Ha tehát ezek a feltételek nem állnak fenn, akkor az ingatlant egyszerűen “ingatlan”-ként árverezik 90-70-50 % összegért.

Miért hátrányosak a szabályok?

• Az adós úgy veszítheti el a tulajdonát, hogy a tartozása ténylegesen alig csökken, mert az árverésből befolyt vételár töredéke az elárverezett vagyontárgy értékének.

• A végrehajtást kérő jogai is sérülhetnek, hiszen neki is az az érdeke, hogy a követelt összeget (az adós tartozását) minél hamarabb megkapja. Ez azonban az alacsony összegű árverési összegek miatt belátható időn belül nem garantálható.

• Ugyan az eljárás felgyorsult, az eljárással kapcsolatos jogorvoslati határidők változatlanok maradtak.

  • A végrehajtási kifogást akkor lehet igénybe venni, ha a végrehajtó a végrehajtási eljárás szabályait súlyosan megszegi és ez a végrehajtási kifogást előterjesztő jogait és érdekeit jelentősen sérti. Kifogást a végrehajtó intézkedésétől számított 15 napon belül lehet benyújtani a végrehajtónál, aki 3 munkanapon belül továbbítja azt a végrehajtást foganatosító bírósághoz. A bíróság a végrehajtási kifogást elbíráló végzését 45 napon belül hozza meg, kivéve, ha ahhoz a felek meghallgatása vagy egyéb bizonyítás felvétele szükséges. A kifogás benyújtásának a foganatosításra nincs halasztó hatálya.

  • Emellett a törvény tartalmaz olyan további garanciákat is, amelyek nem a jogorvoslathoz való jog részét képezik, ugyanakkor az adós méltányolható érdekeit védik: A végrehajtás felfüggesztését az adós az eljárás bármely szakaszában, így akár az árverés előtt, alatt vagy azt követően is kérheti a végrehajtási eljárást foganatosító bíróságtól méltányolható körülményeire tekintettel. A kérelem elbírálására 15 napja van a bíróságnak, ugyanakkor a kérelem benyújtásának nincs halasztó hatálya.

Alapjogok sérelme

Az Utcajogász szerint sérti a tulajdonhoz való jogot, hogy az adós úgy veszítheti el a tulajdonát, hogy a tartozása nem csökken a vagyontárgy tényleges értéke szerint.

Ráadásul a végrehajtási eljárás gyorsítását szolgáló módosításokkal egyidejűleg a jogalkotó nem gondoskodott a bírósági végrehajtás feletti bírósági kontroll megerősítéséről, azaz a törvény szerinti jogorvoslati kérelmek elbírálási idejének felgyorsításáról. A jogalkotási mulasztás, azaz az egyes eljárási határidők diszharmóniája lehetőséget teremt egy jogsértésektől terhelt árverés “bírósági beavatkozás” nélküli lefolytatására.

Az Utcajogász 2020 októberében - még a törvény hatályba lépése előtt - közérdekű bejelentéssel fordult az alapvető jogok biztosához. Választ az azóta eltelt lassan két évben nem kaptunk.