Döntés a máltai lakástulajdonosok jogainak védelmében – az ítélet hatással lehet a bérlői érdekek érvényesülésére is

Közel tizenöt éves múltra visszatekintő problémát lezárni látszó döntést hozott a strasbourgi Emberi Jogok Európai Bírósága a Bartolo Parnis és Mások v. Malta (Bartolo Parnis) ügyben. Az EJEB megállapította, hogy a máltai alapügyben alkalmazott szigorú lakásbérleti szabályozás sértette a lakástulajdonos kérelmezők tulajdonhoz fűződő jogát. 

Forrás: Wikipedia

Falak közé szorítva

Az érintett ügyekben a kérelmezők örökölték lakásaikat. A kérelmezők lakásában lakó bérlőket a korábban, elődeik részére biztosított örökhaszonbérlet (emphyteusis) illette meg 1957 és 2002 között. A bérlők a bérleti időszak lejártával azonban nem hagyták el lakásaikat. 

2007-ben egy jogszabály-módosítás hatására lehetőség nyílt ezeknek a bérleti jogcímeknek a meghosszabbítására, kis mértékben módosított bérleti díj ellenében. A lakástulajdonos kérelmezők a jogszabály általi meghosszabbítást vitatták. Ügyükben a máltai Alkotmánybíróság megerősítő ítéletet hozott, javukra pénzbeli és nem pénzbeli kártérítést ítélt meg. Az Alkotmánybíróság azt is megállapította, hogy a bérlők bérleti jogának hosszabbításra nem szolgálhat alapjául a korábban említett jogcím. 

Az Alkotmánybíróság a múltbéli jogsértésekre összpontosított, ám a jövőbeni esetekre nézve a jogérvényesítés lehetőségét a bérbeadók kezében hagyta. A lakás kiürítésére az ún. Bérleti Szabályozó Testület – BSZT előtt kezdeményezhettek eljárást, amely eljárás keretében bérlőik vagyoni helyzetének vizsgálatát kérhették. A vizsgálat eredményétől függően a bérlő vagy jogosulttá vált az öröklakás értékének 2%-át nem meghaladó bérleti díj ellenében megőrizni a bérleményt, vagy öt éven belül lakásának elhagyására volt kötelezhető.

Ez utóbbi miatt a Bartolo Parnis ügy kérelmezői, azaz a lakástulajdonosok az Emberi Jogok Európai Egyezményének első Kiegészítő Jegyzőkönyvének 1. Cikkében szereplő, tulajdon védelméhez fűződő jognak, valamint az Egyezmény 13. Cikkének, a hatékony jogorvoslathoz való jognak a megsértésére hivatkoztak. Álláspontjuk szerint az Alkotmánybíróság által megítélt kártérítés káruknak csak töredékét fedezte, míg szerintük a megfelelő megoldást a kilakoltatás elrendelése jelentette volna. 

“Fától az erdőt”

Az EJEB a máltai Alkotmánybíróság döntését vizsgálta, amely egyfelől csak korlátozott mértékű kártérítést ítélt meg, másfelől a lakástulajdonos feleket a BSZT eljárásába is utalta. A vizsgálat fókuszában tehát az állt, hogy e két rendelkezés következtében továbbra is fennállt-e az érintettek tulajdonhoz fűződő jogának sérelme 

A tulajdonvédelem kérdésben az EJEB megállapította, hogy lakástulajdonos kérelmezők aránytalan mértékű terhet viseltek, amely terheken a megítélt kártérítés sem enyhített kellő mértékben, vagyis a kártérítés megítélése ellenére továbbra is fennállt a jogsértő állapot. 

A 13. Cikket tekintve az EJEB szerint a jogsértés megszüntetésére a kilakoltatás nem mindig szükségszerű eszköz, hiszen a bérleti jogviszony feltételeinek egyéb jellegű módosítása is elvezethet e cél megvalósításához. Ezzel együtt a Bíróság éles kritikával illette a máltai  Alkotmánybíróság döntését, amely szerinte „nem látta a fától az erdőt” (ld. az ítélet 65. szakaszát), amikor szigorú formalizmussal egy jogalkalmazói testületet ruházott fel kilakoltatásról szóló döntéshozatali jogkörrel.  

A strasbourgi Bíróság tehát megállapította a máltai Alkotmánybíróság mulasztását, abban, hogy az ítéletével nem akadályozta meg a jogsértő helyzet fennmaradását: akár a bérleti díj emelésével, akár az ingatlan kiürítésének elrendelésével. Az alkotmánybírósági döntést követően fennálló jogsértő helyzet miatt további elégtételt ítélt meg a kérelmezők javára.

Az összefoglalót a Strasbourg Observers cikke alapján Kovács Anikó utcajogász készítette.