A lakbérek és a szerződés egyéb tartalmának szabályozása

Az Utcajogász Egyesület 2020-ban támogatást nyert az Open Society Initiative for Europe Working Together to Improve Governance and Anticorruption alapjából TranspaRent elnevezésű projektjére. A projekt fő célja, hogy az önkormányzati lakások bérbeadásának rendszere átlátható, hozzáférhető, ügyfélbarát és mindezek következtében igazságosabb legyen. A projekt első szakaszában önkormányzati rendeletek, pályázati felhívások, szerződések elemzésével, a jogszabályi környezet és a jogalkalmazási gyakorlat feltárásával részletesen felmértük és értékeltük a fővárosi önkormányzatok lakáspolitikáját. Ennek eredményeképpen elkészült egy Problématérkép, amiben a lakásrendeletek legfőbb hiányosságait és jó gyakorlatai mutatjuk be. A továbbiakban egy cikksorozatban témakörök szerint összefoglaljuk ennek fő megállapításait. A második részben a lakbérek és a szerződés egyéb tartalmának szabályozásáról lesz szó.

A projekt keretében folytatott vizsgálatok és elemzések alapján megállapítottuk, hogy a legtöbb budapesti kerületi önkormányzat és a fővárosi önkormányzat a Lakástörvénnyel összhangban szabályozza az önkormányzati bérlakások bérleti díjait.

Mit is jelent ez?

 Ez azt jelenti, hogy a legtöbb önkormányzat szociális, költségelvű és piaci lakbért határoz meg úgy, hogy figyelembe veszik a lakás komfortfokozatát is és így határozzák meg a lakás alapterülete alapján számítandó bérleti díjakat. Vannak azonban olyan szabályozások, melyen nem átláthatóak, vagy egyenesen ellentétesek a Lakástörvény vagy más jogszabály rendelkezéseivel.

Átláthatatlan és jogszabályellenes szabályozások

Az átláthatatlanság keretében a vizsgálat során feltárt egyik ilyen megoldás, amikor az önkormányzatok nem a lakásrendeletben határozzák meg a lakások bérleti díját, hanem külön rendeletben.

 Az Utcajogász álláspontja szerint ez nem felel meg a jogalkotás alapelveinek, mert a szabályozás nem lehet indokolatlanul párhuzamos vagy többszintű, továbbá a jogban kevésbé jártas állampolgár pedig nem feltétlenül tudja követni a jogszabályi változásokat.

A Lakástörvény rendelkezéseivel ellentétes az is, ha az önkormányzat nem határozza meg rendeletben a lakbér pontos összegét. Sajnos számos önkormányzat jár el így és nem határozza meg a lakásrendeletében bizonyos típusú lakásainak bérleti díját, vagy azt nem konkrétan határozza meg, vagy ugyan, ha meg is határozza az összeget, de fenntartja a lehetőségét a rendelet módosítása nélküli emelésre.

Jogszabályba ütközik az a szabályozás és gyakorlat is, amikor - jellemzően a piaci alapú bérbeadás esetén - a lakbért a rendelet nem határozza meg, hanem a pályázat eredményét a lakbérre történő licit dönti el és így a lakbér a legmagasabb lakbért ajánló nyertes pályázó által megajánlott összeg lesz.

A szerződések tartalmának szabályozása

Az önkormányzatokat a Lakástörvény hatalmazza fel arra, hogy rendeletben szabályozzák a tulajdonukban lévő lakásokra kötött bérleti szerződések tartalmát, azonban ezt kizárólag a törvény keretei között van lehetőségük megtenni. A szerződések joga nagyfokú szabadságot enged a feleknek és hangsúlyozza, hogy a felek a szerződéses jogviszonyban egyenjogúak. Fontos azonban kiemelni, hogy az önkormányzat megalkotja ugyan a saját lakásrendeletét, amelyben meghatározza a tulajdonában lévő lakásokra kötött bérleti szerződések tartalmát, a szerződéskötés feltételeit, de ezzel nyilvánvalóan lehetetlenné teszi azt, hogy a másik szerződő fél beleszóljon ezeknek a feltételeknek az alakításába.

A bérleti jogviszony létrejötte, a bérbeadás jogcímei

A Lakástörvény alapján a lakásbérleti jogviszony szociális helyzet alapján, költségelven vagy piaci alapon jöhet létre. A bérbeadás jogcímei kerületenként változó képet mutatnak, hiszen 18 kerületben több mit 10 jogcímen van lehetőség lakás bérbeadására, ami bonyolulttá teszi a lakásigénylők számára a szabályok megértését és így nehezíti a pályázást, illetve a lakásigénylést. Gyakran előfordul például, hogy a jogcímek közül néhányat a lakásrendelet nevesít ugyan, azonban tartalmilag az nem kerül kifejtésre, nem kerül szabályozásra.

A szerződés időtartama

A bérleti szerződéseket főszabályként határozott időre lehet megkötni, de szinte mindegyik kerületben van lehetőség határozatlan idejű szerződés létesítésére. A határozott idejű jogviszony időtartama általában főszabályként legfeljebb öt év, azonban több kerületben a szociális alapon vagy krízislakásként bérbeadott lakásokra csak egy vagy kétéves időtartamú szerződések megkötésére van lehetőség. Azokban az esetekben, amikor a bérlő nagyobb beruházást végez az ingatlanon, néhány rendelet megengedi a hosszabb, 15 éves jogviszony létesítését is.

Meg lehet-e hosszabbítani a szerződést?

A lejárt bérleti szerződések legalább egy alkalommal történő meghosszabbítására a XII. kerületen kívül mindegyik kerületi lakásrendelet lehetőséget biztosít. A hosszabbításnak az a feltétele általában, hogy a szerződéses kötelezettségek maradéktalan teljesüljenek, illetve az, hogy a jogosultsági kritériumoknak a bérlő továbbra is megfeleljen.

Mit jelent az ottlakási kötelezettség?

A XV. és XVII. kerület például a bérbeadás feltételeként határozta meg az életvitelszerűen a bérelt lakásban történő ottlakást.

Az Utcajogász álláspontja szerint a bérbeadás feltételeként kikötött ottlakási kötelezettség egy értelmetlen feltétel, hiszen egy, csak a szerződéskötést követően teljesíthető feltételhez nem lehet kötni a bérbeadást.

A II., XII., XIII. és XXIII. kerület lakásrendelete például a bejelentés hiányát rendkívüli felmondási okként határozza meg, ami viszont ellentétes a Lakástörvény szabályozásával, mert a bejelentés menthető okból történő elmaradása esetén a felmondás nem megengedett. A XVIII. kerületi önkormányzat felmondási okként kezeli azt, ha a bérlő nem lakik életvitelszerűen a lakásban, és nem enged kimentést sem, ami szintén ellentétes a Lakástörvénnyel. Erzsébetvárosban például csak a szociális alapon vagy költségelven kiadott lakások esetében ír elő a rendelet ottlakási kötelezettséget.

Albérletbe adás

Az albérletbe adáshoz történő bérbeadói hozzájárulást öt kerületi lakásrendelet egyáltalán nem teszi lehetővé. A többi kerületben azonban - általában korlátok között - van lehetőség az albérletbe adásra. Sok rendelet alkalmazza azt a megoldást, hogy a lakás egy részének/egészének az albérletbe adására csak magasabb bérleti díj fizetése mellett van lehetőség, vagy a bérlő ideiglenes intézményi elhelyezése (kórház, bv intézet, stb.), illetőleg kiskorúsága idejére az egész lakás albérletbe adható. Belváros-Lipótvárosban fizető vendéglátás céljából is bérbe lehet adni a lakást, ha a bérbeadó ehhez hozzájárul és legalább egy lakószoba a bérlő használatában marad, a bérleti díj ötszörösét kell ebben az esetben fizetni. Néhány kerületben csak a szociális bérlakások, vagy a szolgálati lakások albérletbe adására nem ad lehetőséget a rendelet. Albérleti szerződés minden esetben csak határozott időre köthető.

Be lehet-e fogadni mást személyt a lakásba?

A Lakástörvény szabályozza a bérlő lehetőségét arra, hogy más személyeket fogadjon be a lakásba. Erre főszabály szerint csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával van lehetőség, azonban önkormányzati lakásba a bérlő enélkül is befogadhatja házastársát, gyermekét, befogadott gyermekének a gyermekét, valamint szülőjét. Az ennél tágabb, bérbeadói hozzájárulást igénylő befogadotti kört a kerületek meglehetősen eltérően szabályozzák rendeleteikben. A legszűkebb határt Óbuda húzta meg, hiszen itt kizárólag a bejegyzett élettársi kapcsolatok anyakönyvébe bejegyzett élettársát, az Élettársi Nyilatkozatok Nyilvántartásába felvett élettársát fogadhatja be a bérlő, illetve tartási szerződés esetén az eltartó személyt, amennyiben a tartási szerződés megkötéséhez előzetesen a Bizottság hozzájárult.

A legáltalánosabb az, hogy az önkormányzati rendeletek lehetővé teszik, hogy egy viszonylag tág rokoni körből lehetősége legyen a bérlőnek hozzájárulást kérni a lakásba fogadásra, általában a bérlő élettársát, ennek gyermekét, egyenes ági rokonát, testvérét, ezek házastársát és gyermekét engedik meg így befogadni a rendeletek.

Az írásbeli hozzájárulást általában a polgármester, ritkábban a lakásügyekkel foglalkozó bizottság adja meg, azonban az Utcajogász álláspontja szerint az problémás, hogy több kerületi rendeletből nem derül ki, hogy a hozzájárulás megadása kinek a hatáskörébe tartozik.

A bérlő halála után a lakásbérleti jog folytatása

A bérlő halála esetén az a személy, akit a törvény alapján a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül fogadhat be a lakásba, a lakásbérleti jog folytatására jogosult, ha a bérlő őt a lakásba befogadta és a bérlő halálakor életvitelszerűen a lakásban is lakott. Ezen kívül az eltartó is jogosult a bérleti jogviszony folytatására, ha a szerződéshez a bérbeadó írásban is hozzájárult, továbbá az eltartó a szerződésben vállalt kötelezettségét teljesítette és a bérbeadói hozzájárulástól a bérlő haláláig legalább egy év eltelt.

Tekintettel arra, hogy a Lakástörvény rendelkezései egyértelműek arra nézve, hogy “automatikusan”, a bérbeadó hozzájárulása nélkül is folytatódik a bérleti jogviszony az életvitelszerűen (bármennyi ideje) a lakásban lakó befogadott személyek esetében, és ezt az álláspontot a bírói gyakorlat is konzekvensen képviseli, több rendelet erre vonatkozó szabályozása is a törvénybe ütközik.

Például az V. kerületben a lakásbérleti jog folytatására jogosult kérheti e jogának elismerését a bérbeadótól. Hasonlóan bejelentéshez vagy kérelemhez és elismeréshez köti a lakásbérleti jogviszony folytatásának lehetőségét a III., VI., VII., XX., XXI., XXII. kerületi rendelet is, ennek elmulasztása esetére több esetben a lakás kiürítésének kötelezettségét is előírva.

A lakásban visszamaradt jogcím nélküli használók elhelyezése

A kerületek többsége lehetővé teszi a jogcím nélkül visszamaradt lakáshasználóknak, vagy legalább ezek egy részének a lakásbérleti szerződés megkötését, meghatározott körben és különböző feltételek teljesülése esetén. Többek között a VII., valamint XIII. kerületi és fővárosi tulajdonú lakások esetében az önkormányzat azoknak is biztosítja az új bérleti szerződés megkötésének lehetőségét, akik azért váltak jogcím nélküli lakáshasználóvá, mert tartozás miatt a szerződésük felmondásra került, de a felmondási ok időközben megszűnt, a tartozást kiegyenlítették.

Ez a TranspaRent projektünk főbb megállapításait bemutató cikksorozatunk második része volt. A továbbiakban is készülünk még hasonló cikkekkel, de ha bővebben érdekel a téma, illetve az egyes konkrét önkormányzatok hiányosságai és jó gyakorlatai, akkor a Problématérképünket megtalálod itt.