A jogcím nélküli lakáshasználó nem önkényes lakásfoglaló
Az egyik fővárosi önkormányzat gyorsított eljárásban próbálta kilakoltatni az egykori önkormányzati bérlővel szerződést kötő lakót, ahelyett, hogy “normál” eljárásban pert indított volna. A Végrehajtási törvény tisztességes eljárást nem biztosító szabályai miatt az önkormányzat első fokon sikerrel járt, másodfokon azonban a bíróság elutasította az önkormányzat kérelmét.
Albérlőből önkényes lakásfoglaló
Ferenc, az állami tulajdonban álló bérlakás bérlője 2012-ben - a tulajdonos hozzájárulása nélkül - adta bérbe az állami lakást Zoltánnak. Zoltán úgy vette ki a lakást, hogy nem tudott arról, hogy Ferenc nem tulajdonos, csak bérlő.
A lakás később állami tulajdonból önkormányzati tulajdonba került, de Ferenc és Zoltán között a bérleti szerződés továbbra is fennállt.
Ferenc, azaz a lakás “igazi” bérlője 2023-ban elhunyt.
Ferenc halála után Zoltán többször kereste meg a tulajdonos önkormányzatot azzal a kéréssel, hogy kössön vele a lakásra bérleti szerződést.
Gyorsított kilakoltatási eljárás
Az önkormányzat a bérleti szerződés megkötésére irányuló kérelmeket elutasította, majd bírósághoz fordult, és kérte, hogy lakoltassák ki Zoltánt, mivel önkényes lakásfoglaló.
Az önkormányzat a kilakoltatást a Végrehajtási törvény önkényes lakásfoglalókra vonatkozó szabályai alapján kérte.
A bíróság ilyenkor egy ún. nemperes eljárásban, az általános eljárásnál gyorsabban dönt. A bíróság csak a kérelmező, jelen esetben az önkormányzat kérelme alapján, a lakásban élő, kilakoltatandó személy bevonása, meghallgatása, nyilatkozatának beszerzése nélkül hozza meg a lakáskiürítési döntést.
Zoltán esetében az elsőfokú bíróság ezen szabályok alkalmazásával adott helyt az önkormányzat kérelmének, és kötelezte Zoltánt a lakás pár napon belüli elhagyására.
Fellebbezés
A bíróság döntése ellen Zoltán - az Utcajogász segítségével - fellebbezett.
Zoltán egyebek mellett arra is hivatkozott, hogy
az önkormányzat tudtával élt a lakásban,
csak a bérlő halála után szerzett tudomást arról, hogy nem a bérlő volt a tulajdonos, majd
kezdeményezte is az önkormányzatnál a bérleti szerződés megkötését,
használati (bérleti) díjat fizetett az önkormányzatnak, amit az önkormányzat elfogadott.
Kép: Fővárosi Törvényszék, Forrás: Wikipedia
A jogcím nélküli lakáshasználó nem önkényes lakásfoglaló
A fellebbezés alapján a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság döntését megváltoztatta, és az önkormányzat lakáskiürítés iránti kérelmét elutasította (53.Pkf.632.472/2024/6.).
A másodfokú bíróság döntésének indoklásában kiemelte, hogy a Végrehajtási törvénynek az önkényes lakásfoglalókkal szembeni szabályai a Zoltánnal szemben indult eljárásban nem alkalmazhatók.
Önkényes lakásfoglalónak ugyanis csak az a személy minősül, aki a más tulajdonában álló üres lakásba beköltözik, és azt elfoglalja anélkül, hogy arra szerződés, vagy más megállapodás feljogosítaná. Zoltán azonban rendelkezett bérleti szerződéssel, és csak utólag szerzett arról tudomást, hogy azt nem a lakás tényleges tulajdonosával kötötte. Fellebbezésében igazolta továbbá azt is, hogy a lakás jelenlegi tulajdonosának lakáshasználati díjat fizet.
A másodfokú bíróság szerint önmagában tehát csupán az a tény, hogy Zoltán a lakást jogcím nélkül használta, nem teremtett jogalapot arra, hogy vele szemben a Végrehajtási törvény önkényes lakásfoglalókra vonatkozó szabályai alkalmazhatók legyenek, és így egyszerűsített és gyorsított eljárásban legyen kötelezhető a lakás elhagyására.
A Végrehajtási törvény alaptörvény-ellenes
Zoltán ügyéhez hasonlóan alakult az Utcajogász egy korábbi ügyfelének ügye, akit annak ellenére lakoltattak ki, hogy éppen a lakás tulajdonosai engedték be a lakásba és fogadták el a lakás használatáért a bérleti díjat.
Akkor az Alkotmánybírósághoz fordultunk, aminek eredményeképpen az AB megállapította, hogy a Végrehajtási törvény alaptörvény.ellenes.
Az AB döntésének hatására a kormány módosította a Végrehajtási törvényt és részletesebb szabályokat határozott meg a gyorsított eljárásra nézve.
Az Utcajogász szerint viszont a törvény továbbra sem biztosítja a tisztességes eljáráshoz való jogot. Erre már 2023 nyarán felhívtuk a figyelmet:
1) A lakáskiürítés 3 munkanapon belüli foganatosítása kiüresíti a jogorvoslathoz való jogot, mivel a 3 napon belüli fellebbezés esetén, ha postán történik a fellebbezés benyújtása, előbb kerül sor a lakás kiürítésére, minthogy a bíróság érkeztetni tudná a postán beérkező fellebbezést.
2) A szabályozás elmulasztja orvosolni azt a problémát, hogy a lakáskiürítési kérelmet az elsőfokú bíróság nem küldi meg nyilatkozattételre a kérelmezett félnek, azaz a lakáshasználónak. Így hiába halasztó hatályú a végzés elleni fellebbezés, az eljárás egyfokúvá válik, hiszen a kérelmezett első alkalommal csak a fellebbezésben fejtheti ki védekezését.
Zoltán ügyében is az utóbbi történt: a lakó érveit a bíróságnak először a fellebbezésben fejthette ki. Ha korábban, már az elsőfokú eljárásban előadhatta volna, hogy rendelkezik bérleti szerződéssel, akkor szükségtelen lett volna a kilakoltatási döntés és a másodfokú bíróság eljárása.
Mit tehet a tulajdonos, ha az egykori bérlői nem hagyják el a lakását?
Ha a bérleti szerződés lejár vagy más okból (például felmondás miatt) megszűnik, a lakás használói jogcím nélküli lakáshasználókká válnak.
Ahogy Zoltán esete is megmutatta, a jogcím nélküli lakáshasználó nem azonos önkényes lakásfoglalóval. Míg a jogcím nélküli lakáshasználónak tipikusan volt valamilyen korábbi jogcíme a lakásra, addig az önkényes lakásfoglaló egy üres lakásba mindenfajta tulajdonosi hozzájárulás nélkül költözik.
A jogcím nélküli lakáshaszálókkal szemben pert lehet indítani, a bíróság pedig általában tárgyaláson dönt a kilakoltatásról. Ha viszont a lakó nem válaszol a bíróság által megküldött keresetlevélre, akkor a bíróság nem tart tárgyalást, hanem rögtön ítélethatályú bírósági meghagyásban dönt.
Az önkényes lakásfoglalókkal szemben nem kell feltétlenül pert indítani. Lehetőség van a Végrehajtási törvény szerint a fentiek szerint nemperes eljárást kezdeményezni. Az eljárás gyorsabb, egyszerűbb és olcsóbb, mint a peres eljárás, mivel a bíróság nem tart tárgyalást.
Jogcím nélküli lakáshasználóval szemben gyorsított eljárásra csak akkor van lehetőség, ha azt a bérleti szerződés lejárától számított 60 napon belül kéri a lakás tulajdonosa. Ha ezt elmulasztja, akkor csak perben kérheti a lakás kiürítését.