Három nyertes üggyel ünnepli tizennegyedik születésnapját az Utcajogász

A szervezet a zuglói önkormányzat ellen, valamint két, a Kincsem Park szürke házának ügyében indított perben nyert szeptemberben.

Az Utcajogász ügyfele, András a lakástörvény szabályai alapján jogosult volt elhunyt édesanyja határozatlan idejű lakásbérleti jogviszonyának folytatására. A törvényi szabályok és a bírói gyakorlat szerint ebben az esetben ugyanis a lakásban élő leszármazott az elhunyt bérlő helyébe lép, ehhez nem szükséges az önkormányzat jóváhagyása vagy beleegyezése, sőt, ilyen helyzetben új szerződést sem kell kötni. Ám a zuglói önkormányzat András ezen jogát nem ismerte el, és lakáskiürítési pert indított ellene, majd miután elsőfokon kérelmét a bíróság elutasította, fellebbezett a döntés ellen. Ezen a héten a törvényszék másodfokú ítélete is az Utcajogász ügyfelének adott igazat: a lakásbérleti szerződés tehát érvényes, így a lakásból nem kell kiköltöznie.

Az Utcajogász másik két szeptemberi nyertes pere a Kincsem Park szürke házához kötődik. A több éve folyó peres eljárásokat a Kincsem Corner Zrt. indította a ház több lakója ellen, amikor megvásárolta az épületet egy száz százalékig állami tulajdonban álló cégtől. A bérlők, a Lovi egykori dolgozói, alacsony fizetésük mellé, béren kívüli juttatásként kapták a lakások bérleti jogát a rendszerváltás előtt. A bérleti díjakat az új tulajdonos a háromszorosára emelte, majd miután a lakók nem voltak hajlandóak kifizetni az egyoldalúan meghatározott magas összeget, peres eljárásokat indított ellenük. A lakókat az eljárásokban az Utcajogász képviseli, szeptemberben pedig két ügyben is az ő javukra döntött a bíróság.

Miután már több, a szürke ház ügyeiben meghozott ítélet is kimondta, hogy tisztességtelen és ezért semmis az a szerződéses feltétel, amely lehetővé tette a Kincsem Corner Zrt. számára, hogy egyoldalúan, felső korlátozás nélkül felemelje a lakbért, a cég újabban azzal próbálkozik, hogy bírósági szerződésmódosítással érje el a lakbérek emelését. A bírósági szerződésmódosításnak azonban szigorú feltételei vannak, és a bíróság csak akkor avatkozhat bele a felek jogviszonyába, ha ezek a feltételek együttesen teljesülnek.

A Polgári Törvénykönyv szerint bírósági szerződésmódosítás csak akkor lehetséges, ha a felek közötti szerződés megkötését követően előáll egy olyan körülmény, ami miatt a változatlan feltételek melletti teljesítés valamelyik fél jogi érdekét sértené. Emellett szükséges azt is igazolni, hogy a körülmények megváltozása nem volt előrelátható a szerződés megkötésekor, továbbá hogy ezt a változást nem a módosítást kérelmező fél idézte elő, és azt is, hogy a változások nem tartoznak a rendes üzleti kockázata körébe.

A Kincsem Corner Zrt. többféle indokolást is előterjesztett, például azt, hogy a körülmények lényeges változásának tekinthető már az a tény is, hogy új tulajdonosa lett a lakásoknak. Az is lényeges a cég szerint, hogy felújítást kezdett a lakóházban, amire jelentős összeget költött, továbbá az infláció miatt is szükséges a lakbéreket emelni. Valójában az infláció mértékével történő emelést a szerződések tartalmazzák, ezeket az emeléseket a lakók el is fogadták, és fizetik is.

A bíróság megállapította, hogy nem állnak fenn a bírósági szerződésmódosítás feltételei. A jogutódlás és a társasház közös részeinek felújítása a tulajdonos által előidézett változás, nem külső körülmény. Az, hogy a fennálló szerződések a korlátlan lakbér-emelést lehetővé tevő érvénytelen feltétel nélkül már nem számítanak olyan jó üzletnek a vállalkozó számára, a rendes üzleti kockázat körébe tartozik. Ahhoz, hogy teljes képet kapjunk, azt is tudni kell, hogy a cég a perekben érintett lakásokat mélyen a piaci ár alatt vásárolta meg, amiben nyilvánvalóan szerepet játszott az is, hogy a lakások egy részét még évekig kedvezményes bérleti díjjal tudja csak hasznosítani.

Egy másik lakó ügyében a Kincsem Corner Zrt. lakáskiürítés iránt nyújtott be kérelmet egy olyan lakbértartozás miatt, amelynek megfizetésére egy korábbi, mintegy húsz évig tartó per végén kötelezte a bíróság az Utcajogász ügyfelét. Nem azért kellett a bíróságnak döntenie erről a tartozásról, mert a bérlő nem fizette a lakbért, hanem azért, mert a felek korábban nem tudtak megegyezni a lakbér jogszerű emelésének mértékéről. Az a lakbér, amit végül a bíróság két évtized pereskedés után meghatározott, kis mértékben magasabb lett, de így az húsz évre visszamenőleg felhalmozódva a kisnyugdíjas bérlő számára jelentős összegű tartozást jelentett, és ennek megfizetésével késedelembe esett. Ugyanakkor a havonta esedékes, folyamatos lakbéreket rendszeresen, határidőre megfizette. A felgyűlt korábbi időszak hátralékára alapította a cég a bérleti szerződés felmondását és a lakáskiürítési kérelmét. Az Utcajogász álláspontja szerint a felmondásra csak szerződésszegés ad alapot, a bíróság által a korábbi időszakra visszamenőleg megállapított lakbér miatt keletkezett pótlólagos fizetési kötelezettség nem teljesítése esetén nincs szó szerződésszegésről. Első fokon a bíróság az Utcajogász ügyfelének adott igazat, a Kincsem Corner Zrt. fellebbezése folytán másodfokon a törvényszék is elutasította a lakás kiürítésére irányuló kérelmet, így úgy tűnt, egyelőre nincs veszélyben a lakhatása. Ezt az ügyet is a nyertes perek közé soroljuk, ugyanakkor - bár a másodfokú döntést és indokolását még írásba sem foglalta a törvényszék - a cég a bérlőnek máris újabb fizetési felszólítást küldött, melyben a bérleti szerződés ismételt felmondását helyezi kilátásba.

Az önkormányzati bérlők és a szürke ház lakóinak képviselete azért fontos, mert rámutat arra, hogy anyagi erőforrások hiányában mennyire kiszolgáltatott lehet egy állampolgár olyan perekben, ahol a másik fél egy hivatal vagy egy tőkeerős vállalkozó, akiknek nem okoz nehézséget az ügyvédi költségek megfizetése. Az ingyenes jogi képviselet teszi lehetővé, hogy egyenlő esélyekkel rendelkezhessenek azokban a jogvitákban, amelynek tétje egy olyan alapvető létszükséglet, mint a lakhatás.

A fenti három sikeres ügyet és fennállásának tizennegyedik évfordulóját ünnepli az Utcajogász szeptember 27-én a Gólyában színes programokkal. Lesz vitaszínház a lakhatásról, nyilvános beszélgetés a jogvédelemről más jogvédő civil szervezetek bevonásával, valamint koncertek (fellép a Sezlony és a The PinUps zenekar). A szervezet tagjai nagy szeretettel várnak minden érdeklődőt.

Az Utcajogász munkáját a Fővárosi Szolidaritási Alap támogatja.