Egykori állami vállalati lakások bérlői
Az egykori állami vállalati lakások bérlői a rendszerváltás után harminchárom évvel szembesülnek azzal, hogy biztosnak tűnő lakhatásuk veszélybe került. Az Utcajogász az évtizedekre visszanyúló szabályozási probléma miatt projektet indított Állami vállalati lakások bérlői címen.
A jogi és piacgazdasági átmenet után harminckét évvel az Utcajogász jogsegély-szolgálata számos olyan ügyféllel találkozik, akinek jogi problémája a rendszerváltást követő jogalkotás hiányosságaiból ered. Ügyfeleink egy része azért keres fel minket, mert munkahelyüket az állam privatizálta és a biztonságosnak tűnő, évtizedekre visszanyúló lakásbérleti helyzetük egyik napról a másikra megváltozott.
A mára már privatizált, egykori állami vállalati lakások bérlőit a hatályos jogszabályi környezet piaci bérlőnek tekinti, így nem illeti meg őket az a jogi védőháló, amit egy egykori tanácsi, majd később önkormányzati lakás lakóit megilleti.
Az Utcajogász szerint a probléma forrásai a következők:
A rendszerváltáskor az állami vállalati lakásállományra vonatkozóan nem alakítottak ki speciális szabályozást.
A terület alulszabályozott és hiányoznak az átmeneti rendelkezések.
Az egykori állami vállalatok bérlőit kevesebb bérlői jog illeti meg, mint a közvetlenül állami vagy önkormányzati tulajdonban álló lakások bérlőit.
A szabályozás alkotmányosan igazolható ok nélkül tett különbséget állami és tanácsi bérlők között.
A bérbeadó jogutódlásai megnehezítik a bérbeadói kötelezettségek kikényszerítését.
Kincsem Park
Forrás: Fortepan / Magyar Bálint
Egykori zsokék, lovászok, jegypénztárosok lakhatása veszélyben
A Szürke Ház lakóinak jogi helyzete
A Szürke Ház története a lakásbérlettel összefüggő szabályozás hiányosságainak élő példája. A lakóház 1993-ban került a Nemzeti Lóverseny Kft. tulajdonába, vagyonbevitel jogcímen. A vagyonbevitel a korábbi állami vállalat gazdasági társasággá átalakításakor történt, az állami vállalatok a rendszerváltást megelőzően tulajdonjoggal nem, csak az állami vagyon kezelői jogával rendelkeztek, ahogy azt a 17/1992. (III. 30.) AB határozat is kifejti.
Az átalakulást követően a továbbra is 100%-os állami tulajdonban lévő gazdasági társaság által megszerzett állami lakásokra az Utcajogász Egyesület álláspontja szerint megfelelően alkalmazandók lettek volna a Lakástörvényben nem definiált “állami lakás”-ra vonatkozó különös szabályok. Ezért például a Nemzeti Lóverseny Kft., illetve jogutódja, a Kincsem Nemzeti Lóverseny és Lovas Stratégiai Kft., amikor az ingatlanban található lakásokat dologösszességként elidegenítette, nem tartotta be a Lakástörvény 49. § (1) bekezdésében a bérlők számára biztosított elővásárlási jogra vonatkozó szabályokat.
Valójában a rendszerváltáskor az állami bérlakásszektornak azt a szegmensét, amely az állami vállalatokhoz került, az 1993-ban hatályba lépő Lakástörvény nem rendezte megnyugtatóan. A mai napig merülnek fel olyan jogviták, amelyek ezekkel a szolgálati lakásként kezelt lakásokkal kapcsolatban jellemzően a bentlakó jóhiszemű bérlők kisemmizésével, lakhatásuk elvesztésével végződnek.
Az állami tulajdonú vállalatok kezelésében lévő lakásokat a rendszerváltás előtt szinte azonos módon kezelte a szabályozás, mint azokat a szintén állami tulajdonban lévő lakásokat, amelyeket a piacgazdaságra való áttéréskor az önkormányzatok tulajdonába adtak.
A Lakástörvény az önkormányzati tulajdonba került bérlakásokra vonatkozóan számos garanciát tartalmaz a bérlők védelmére. Ennek egyik eleme, hogy az önkormányzati bérlakások esetében a képviselő-testület rendeletben szabályozza a lakbérek mértékét, továbbá a Lakástörvény számos általános lakbérmegállapítási szempontot is tartalmaz.
Ugyanakkor az állami vállalatok tulajdonába került lakások esetében sem a Lakástörvény bérlők számára kedvezőbb rendelkezéseit nem kell alkalmazni, sem az értékesítésre nem vonatkoznak a bérlő jogait védő szabályok. Így a korábban állami tulajdonú, céges tulajdonná vált lakóingatlanok esetében nem egyértelmű, hogy a bérlők számára biztosítani kell-e az elővásárlási jogot, hogy ellenkező megállapodás hiányában jár-e cserelakás, ha a tulajdonosnak más tervei vannak az ingatlannal és ezért felmondja a bérleti szerződéseket, továbbá nem értelmezhetők a jövedelmi helyzettől függő bérleti díj kategóriák sem.
Tovább bonyolítja a helyzetet, ha az állami tulajdonú gazdasági társaság az ingatlant magánszemélyek tulajdonában álló társaság részére értékesíti. Még akkor is szerzett jogok vesznek el az egymást követő gazdasági tranzakciók során, ha azok egyébként jogszerűen történnek.
A Kincsem Park lakói és az új tulajdonos közötti jogvita
A lóversenypálya mellett álló lakóházat a Kincsem Nemzeti Lóverseny és Lovas Stratégiai Korlátolt Felelősségű Társaság (rövidített nevén: Kincsem Nemzeti Kft.) megbízásából a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. hirdette meg árverésre 2020. november 24-én. Az árverési hirdetmény szerint elővásárlási jog az ingatlanra nem állt fenn. A kikiáltási ár 184 millió forint volt. A 2172 négyzetméteres telken az 1950-es években épült három szintes lakóház áll, amelyben 36 lakás található. Az árverési hirdetményhez csatolt leírás szerint valamennyi lakásban bérlők éltek, határozatlan időre szóló bérleti szerződés alapján.
Az ingatlan a licitet követően 262.500.000 forintért cserélt gazdát. A tulajdonjogot vétel jogcímen az Archiprojekt Mérnökiroda és Tanácsadó Zrt. szerezte meg (székhely: 8230 Balatonfüred, Venyige utca 2.) a 2021. január 11-ei földhivatali bejegyző határozat szerint, majd 2021. május 10-én az ingatlant a Kincsem Corner Zrt-be apportálták, amely így az ingatlan 1/1 arányú tulajdonosává vált.
A privatizált lakóház új tulajdonosa, miután 2021-ben jelentős lakbéremelést hajtott végre egyoldalúan, több bérlő ellen fizetési meghagyásos eljárást kezdeményezett, a megemelt lakbérek és a szerződés felmondása miatt felszámított úgynevezett meg nem fizetett használati díjak behajtása érdekében. Az érintett lakók a fizetési meghagyás ellen ellentmondással éltek, így az eljárás perré alakult.
Az eljárásokban szinte minden lakó jogi képviseletét az Utcajogász látja el ingyenesen.
A perben vitatjuk a lakbéremelés jogszerűségét, valamint a felmondást is jogellenesnek tartjuk. Így a havi 300 ezer forintban megállapított havi használati díj is teljes mértékben megalapozatlan.
Az Utcajogász Egyesület szakmai együttműködésben áll dr. Szepesházi Péter ügyvéddel, aki az Országos Pszichiátriai és Neurológiai Intézet egykori dolgozóit képviseli bíróság előtt lakásbérleti jogvitájukban.
Forrás: merce.hu, Kiss Soma Ábrahám